一、房屋拆遷補(bǔ)償審查,如何審查房屋征收補(bǔ)償方案

房屋征收補(bǔ)償方案，在征收案件當(dāng)中，往往是被征收人最關(guān)注的，因?yàn)槔锩嫔婕暗奖徽魇杖说那袑?shí)利益和補(bǔ)償，那么補(bǔ)償安置方案是否合理、怎么界定是否合理呢？目前，國(guó)家沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，具體的實(shí)踐都是根據(jù)地方的實(shí)際情況和當(dāng)?shù)卣凑辗梢?guī)定的制定程序作出，補(bǔ)償安置方案的作出、修改、公布都受到法律的嚴(yán)格約束，不是說(shuō)拆遷辦、行政機(jī)關(guān)說(shuō)什么就是什么的。對(duì)補(bǔ)償方案的審查主要從以下幾個(gè)方面：

一是程序?qū)彶?。包括法律?guī)定的論證程序、征求廣大被拆遷戶的意見(jiàn)程序、補(bǔ)償安置方案的修改程序、聽(tīng)證程序以及最后的公布程序，如果欠缺以上程序的話，就是程序上存在違法，每個(gè)程序都有法律的嚴(yán)格規(guī)定，對(duì)于一些不明確的概念，要結(jié)合地方性的法律法規(guī)來(lái)確定。

二是內(nèi)容審查。一個(gè)合法的補(bǔ)償安置方案應(yīng)該包括，《征收與補(bǔ)償條例》十七條規(guī)定的：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償以及給予的獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償，一個(gè)合法的征收補(bǔ)償安置方案應(yīng)該包括以上內(nèi)容，還要結(jié)合當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)，對(duì)整個(gè)補(bǔ)償方案的合法性合理性進(jìn)行審查提出異議。

一、房屋被強(qiáng)拆后如何對(duì)房屋損害評(píng)估

房屋被強(qiáng)拆后的評(píng)估程序是按照機(jī)構(gòu)的估值來(lái)認(rèn)定的，在房屋征收的行政賠償案件中，依照現(xiàn)行法律規(guī)定確定行政賠償項(xiàng)目和數(shù)額時(shí)的基本原則是，賠償數(shù)額至少應(yīng)不低于賠償請(qǐng)求人依照補(bǔ)償安置方案可以獲得的全部征收補(bǔ)償權(quán)益，不能讓賠償請(qǐng)求人獲得的賠償數(shù)額低于依法征收可能獲得的補(bǔ)償數(shù)額。

此時(shí)，對(duì)強(qiáng)拆過(guò)程中“直接損失”的理解，不僅包括賠償請(qǐng)求人因違法拆除行為造成的直接財(cái)產(chǎn)損失，還應(yīng)包括其作為被征收人所可能享有的全部房屋征收安置補(bǔ)償權(quán)益，如產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房、過(guò)渡費(fèi)、搬家費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)以及對(duì)動(dòng)產(chǎn)造成的直接損失等。

二、房屋征收與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：征收個(gè)人住宅的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照房屋征收決定公告之日被征收房屋所處區(qū)位新建普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定，被征收住宅房屋的最低貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不得低于被征收房屋所處區(qū)位新建普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的90%。征收非住宅的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按不低于類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格執(zhí)行。最低貨幣補(bǔ)償面積為45平方米. 征收個(gè)人住宅的，被征收人只有一套住房，且被征收房屋建筑面積不足45平方米的，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，?5平方米給予補(bǔ)償;選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，多層安置住宅按45平方米進(jìn)行安置，高層安置住宅按47平方米進(jìn)行安置。被征收人符合住房保障條件，也符合享受最低面積補(bǔ)償條件的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)征求被征收人意見(jiàn)，由被征收人選擇住房保障或者享受最低面積補(bǔ)償。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、拿到房屋征收補(bǔ)償決定不要慌，趕快審查這些事項(xiàng)

　　房屋征收補(bǔ)償決定書(shū)作為國(guó)有土地上房屋征收的重要法律文書(shū)，很多人常講如果收到房屋征收補(bǔ)償決定書(shū)，證明你的房子距離強(qiáng)拆不遠(yuǎn)了，但百姓在收到房屋征收補(bǔ)償決定書(shū)時(shí)不必過(guò)度慌張，本文通過(guò)對(duì)房屋征收補(bǔ)償決定書(shū)的注意事項(xiàng)進(jìn)行簡(jiǎn)要闡述，希望能對(duì)百姓在主張維權(quán)過(guò)程中有所助益。

　　關(guān)注點(diǎn)一：作出房屋征收補(bǔ)償決定的前提條件

　　《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定“房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告?！睆脑摋l文中可知，作出房屋征收補(bǔ)償決定，應(yīng)滿足以下條件：

　　1.在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議;

　　2.征收房屋所有權(quán)人不明確。

　　此外，最為重要的是，征收過(guò)程中關(guān)于補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額及支付期限等各項(xiàng)事宜應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的程序，因此在收到房屋征收補(bǔ)償決定書(shū)時(shí)百姓要具體審查安置補(bǔ)償方案確定的簽約期限、各項(xiàng)補(bǔ)償數(shù)據(jù)是否合乎法律規(guī)定等事項(xiàng)，抓住其中的違法點(diǎn)為后序維權(quán)做準(zhǔn)備。

　　關(guān)注點(diǎn)二：有權(quán)作出房屋征收補(bǔ)償決定的機(jī)關(guān)

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定，百姓在收到房屋征收補(bǔ)償決定時(shí)應(yīng)當(dāng)具體區(qū)分以下兩個(gè)部門(mén)：

　　申請(qǐng)機(jī)關(guān)：房屋征收部門(mén)

　　作出機(jī)關(guān)：作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府

　　在收到房屋征收補(bǔ)償決定時(shí)，百姓應(yīng)當(dāng)具體審查作出上述行為的機(jī)關(guān)是誰(shuí)，以防出現(xiàn)被拆遷辦、鎮(zhèn)政府等無(wú)權(quán)作出房屋征收補(bǔ)償決定的機(jī)關(guān)所誤導(dǎo)，因?qū)Ψ傻牟涣私庠斐杀黄嚷男姓魇昭a(bǔ)償決定的情況。

　　關(guān)注點(diǎn)三：收到房屋征收補(bǔ)償決定的救濟(jì)程序

　　在了解上述可能在房屋征收補(bǔ)償決定存在的違法點(diǎn)之后，百姓更應(yīng)當(dāng)了解的是具體的救濟(jì)方式，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條第三款的規(guī)定，百姓在對(duì)補(bǔ)償決定不服時(shí)可以采取以下兩種方式進(jìn)行救濟(jì)：

　　1.申請(qǐng)行政復(fù)議;

　　2.提起行政訴訟。

　　無(wú)論在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》還是《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》、《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》有關(guān)規(guī)定中，均表示百姓可以采取上述救濟(jì)途徑，百姓在收到征收補(bǔ)償決定時(shí)可能遇到政府在補(bǔ)償決定書(shū)中未提及救濟(jì)途徑的可能，但對(duì)此并不影響百姓對(duì)權(quán)利的主張。

　　律師說(shuō)法

　　3月12日上午9時(shí)，第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議在人民大會(huì)堂舉行第三次全體會(huì)議，聽(tīng)取最高人民法院院長(zhǎng)周強(qiáng)關(guān)于最高人民法院工作的報(bào)告，聽(tīng)取最高人民檢察院檢察長(zhǎng)曹建明關(guān)于最高人民檢察院工作的報(bào)告。在會(huì)議期間，周強(qiáng)提出：推進(jìn)征收拆遷工作法治化

維護(hù)被拆遷人合法權(quán)益。

“拆遷問(wèn)題

四、房屋征收補(bǔ)償程序

一、房屋征收補(bǔ)償程序

1.房屋征收部門(mén)在房屋征收范圍內(nèi)公示具有三級(jí)以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu),并發(fā)布選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)公告;

2.被征收人在規(guī)定的期限內(nèi),協(xié)商確定估價(jià)機(jī)構(gòu);

3.協(xié)商不成的,由多數(shù)被征收人決定估價(jià)機(jī)構(gòu),也可以采取投票、抽簽、搖號(hào)等隨機(jī)方式,確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。

二、對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估(10個(gè)工作日)

1.估價(jià)機(jī)構(gòu)選派3名以上房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行實(shí)地查勘;

2.依法確定被征收房屋的價(jià)值,出具房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

三、申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估及鑒定

1.房屋征收部門(mén)和被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的,在接到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)提出書(shū)面復(fù)核申請(qǐng);

2.估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核并出具復(fù)核報(bào)告;

3.當(dāng)事人對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的,可以在接到復(fù)核報(bào)告之日起5日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)提出鑒定申請(qǐng);

4.當(dāng)事人從房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)專(zhuān)家名單庫(kù)中選取3人以上單數(shù)專(zhuān)家,組成鑒定小組,對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行鑒定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)在收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。

四、簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議(征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限)

1.房屋征收實(shí)施單位與被征收人核算征收房屋補(bǔ)償費(fèi)等;

2.協(xié)商搬遷期限、過(guò)渡期限等具體補(bǔ)償與安置事項(xiàng);

3.房屋征收部門(mén)與被征收人簽訂書(shū)面的房屋征收補(bǔ)償協(xié)議。

五、先補(bǔ)償后搬遷

1.房屋征收實(shí)施單位按照房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的約定,完成對(duì)被征收人的補(bǔ)償事項(xiàng);

2.被征收人在房屋征收補(bǔ)償協(xié)議約定的期限內(nèi),完成搬遷事項(xiàng),并及時(shí)向房屋征收實(shí)施單位交付被征收房屋。

六、對(duì)建筑物實(shí)施拆除

1.房屋征收實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)委托具有建筑施工總承包企業(yè)資質(zhì)或爆破與拆除工程專(zhuān)業(yè)承包企業(yè)資質(zhì)的單位,依照國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》等規(guī)定,對(duì)建筑物實(shí)施拆除;

2.施工單位采取圍擋作業(yè)等安全措施,對(duì)建筑物進(jìn)行拆除,并在約定的期限內(nèi)完成對(duì)建筑物拆除任務(wù)。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

五、拆遷補(bǔ)償款審核流程

法律分析：依據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，房屋征收部門(mén)制訂征收補(bǔ)償方案后，報(bào)市、縣級(jí)人民政府，由政府進(jìn)行審查，政府也可以征求被拆遷人的意見(jiàn)，審核通過(guò)的會(huì)公告。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十條 房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不得少于30日。

第十一條 市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

第十二條 市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專(zhuān)戶存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用。

第十三條 市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/p>

房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。

第十四條 被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

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●拆遷補(bǔ)償款審核流程

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文章來(lái)源參考：【頭條】房屋拆遷補(bǔ)償審查，拆遷補(bǔ)償款審核流程

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投稿：梁然霖

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