一、集體土地上經(jīng)營戶拆遷補償,集體土地上的房屋拆遷補償

一、集體土地上的房屋拆遷補償?shù)姆椒?

農(nóng)村集體土地上房屋征收有兩種情形:

1、城中村

即城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地上房屋征收的情形,由于房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)范圍,周邊房價已商品化,如果仍按原來的農(nóng)村集體土地上附著物的標(biāo)準(zhǔn)給予補償,難以解決農(nóng)民的居住問題。所以很多城市專門出臺了城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地上房屋征收補償辦法。最高人民法院行政審判庭《關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關(guān)問題的答復(fù)》時明確::行政機關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后,被征用土地上的原農(nóng)村居民對房屋仍享有所有權(quán),房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的,應(yīng)當(dāng)參照《國有土地上房屋征收與補償安置條例》對房屋所有權(quán)人予以補償安置。

2、集體土地被征收時房屋作為土地附著物被征收

農(nóng)村土地及房屋征收補償?shù)默F(xiàn)行法律依據(jù)為《土地管理法》。但我國《土地管理法》規(guī)定的主要是對土地補償,并未規(guī)定房屋的補償。集體土地上房屋在法條的表述上為附著物。且當(dāng)下《土地管理法》是2004年8月修訂的，《土地管理法》第47條第3款規(guī)定:被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定,即農(nóng)村集體土地上的房屋是作為附著物與青苗一起,其補償標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市各自規(guī)定，但實踐中，許多地方的省級政府將此項權(quán)利進一步下放至市、縣一級的政府部門來制定相應(yīng)的規(guī)范,行使此項權(quán)力。以至于各地在制定這些標(biāo)準(zhǔn)時隨意性較大，安置方式也不盡相同，各地都處于摸索過程中。此外，雖然《土地管理法》第2條規(guī)定了國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。但各地實施的集體土地上房屋拆遷辦法中,絕大多數(shù)未規(guī)定公共利益作為征收農(nóng)村集體土地的前置條件。

二、《土地管理法(修正案)》四大內(nèi)容

1、刪除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進入市場的法律障礙。

魏莉華指出，這是此次修改最大的亮點?，F(xiàn)行土地管理法除允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因為破產(chǎn)兼并導(dǎo)致土地使用權(quán)進入市場之外，禁止農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進入市場流轉(zhuǎn)。但隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速推進，這樣的規(guī)定使農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不能同國有建設(shè)用地同等入市，同權(quán)同價。修訂草案刪除了現(xiàn)行土地管理法第43條和63條的規(guī)定，增加規(guī)定國家建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，集體土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃、作價出資或者入股的方式由用地單位和個人使用，取得的這些經(jīng)營性土地使用權(quán)還可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

2、對農(nóng)村土地征收制度進行多方面完善。

取消了年產(chǎn)值倍數(shù)法與區(qū)片綜合地價作為計算土地補償費和安置補助費的依據(jù);在征地補償?shù)馁M用中增加了對被征地農(nóng)民的住房補償和社會保障的費用;完善了征地程序，把原來的批后公報改為批前公報。

3、完善農(nóng)村宅基地制度，保障和落實農(nóng)民宅基地用益物權(quán)。

在城市規(guī)劃區(qū)人均土地少無法實現(xiàn)一戶一宅的地區(qū)，縣級人民政府要采取措施，保障農(nóng)村居民實現(xiàn)戶有所居的權(quán)利。同時改革宅基地審批制度，下放宅基地審批權(quán)限，并對宅基地自愿有償退出作了原則性規(guī)定。

4、將多年來土地管理改革的成熟做法吸收至法律草案中。

比如，將國家土地督查制度上升為法律規(guī)定，同時與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度相銜接，明確國家對土地、房屋、陵墓等實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

法律依據(jù)：

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條規(guī)定，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。

《土地管理法》第四十八條，征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。

制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償；

并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。

被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、請問集體土地上的房屋被征收如何補償？

集體土地上宅基地房屋征收拆遷，根據(jù)《土地管理法》第四十七條規(guī)定：征用宅基地的，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，被征收土地上的附著物，也由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。即具體的宅基地征收補償標(biāo)準(zhǔn)還需根據(jù)地域的劃分參見各地方的立法。當(dāng)?shù)卣畷佳a償標(biāo)準(zhǔn)，原則上按公布標(biāo)準(zhǔn)進行補償，全國并沒有全國的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，拆遷補償安置有一個基本原則，就是保障居民的生活會平不降低。特別提醒：如果認(rèn)為補償不合理，一定不要簽訂任何補償協(xié)議，可以通過申請復(fù)議和行政訴訟等法律程序爭取提高補償，如有疑惑請電話咨詢律師做進一步解答。

四、集體土地上的房屋怎樣進行征收補償

根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村集體土地上的房屋根據(jù)被拆遷地區(qū)的房屋建設(shè)成本價格，結(jié)合宅基地面積及國土部門實際房屋測繪數(shù)據(jù)，確定被拆遷房屋的具體補償數(shù)額。有些地市會根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情形作出具體的政策性規(guī)定。比如有的地市會規(guī)定農(nóng)村集體土地房屋補償?shù)纳舷蓿怯蟹课菟袡?quán)證書證明房屋面積，否則對超過面積上限的部分不予補償?shù)鹊取?

五、集體土地上的房屋拆遷如何辦

根據(jù)土地管理法及其實施條例可知，農(nóng)村宅基地的補償依據(jù)區(qū)片綜合地價制定補償標(biāo)準(zhǔn)，房屋作為地上附著物進行補償。在拆遷的過程中，具體補償方式為：

（1）如果有宅基地安置條件的，優(yōu)先采取宅基地遷建安置，另補償房屋重建成本價，即批地建房；

（2）選擇純貨幣補償?shù)?，補償包括宅基地的補償和對房屋的補償兩部分。宅基地參考當(dāng)?shù)氐膮^(qū)片綜合地價確定，對房屋的補償即重建成本價；

（3）選擇產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換的，按照合法房屋實際面積和安置房屋面積1：1的比例進行安置，比例可以更高，但不能低于1：1。無論采取哪種補償方式，也都會補償搬遷、臨時安置所需費用。

二、集體土地房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

三、農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷怎么賠償

四、集體土地房屋補償標(biāo)準(zhǔn)有哪些

五、集體土地征地補償怎么分配

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文章來源參考：【頭條】集體土地上經(jīng)營戶拆遷補償，集體土地上的企業(yè)拆遷

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投稿：杜丹

內(nèi)容審核：石珊律師