一、善意取得房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議,如何防范拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議簽訂風(fēng)險(xiǎn)

第一，未與任何拆遷主體簽訂書面協(xié)議，或只是簽了空白協(xié)議。很多被拆遷戶來咨詢律師時(shí)，總是會(huì)提出自己沒有任何材料。有的被拆遷戶甚至領(lǐng)了部分拆遷款，但是沒有人跟他們簽協(xié)議。有的被拆遷戶被逼迫簽了空白協(xié)議，但是具體協(xié)議內(nèi)容一概不清楚。這是在簽署拆遷安置協(xié)議時(shí)，常常會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)之一，該風(fēng)險(xiǎn)一方面因被拆遷戶不懂法而起，另一方面因政府的強(qiáng)勢或自身違法而生。因此，不簽協(xié)議或逼迫被拆遷戶簽署空白協(xié)議，在協(xié)議履行過程中，尤其是對補(bǔ)償款數(shù)額、安置房套數(shù)等問題上，都極容易產(chǎn)生糾紛。

第二，雖然簽了拆遷安置協(xié)議，但是簽訂協(xié)議的雙方主體并不適格。在多起非正規(guī)房屋征收項(xiàng)目中，諸多房地產(chǎn)開發(fā)商作為協(xié)議甲方與被拆遷戶簽署拆遷協(xié)議。這直接與拆遷相應(yīng)法律法規(guī)相違背，也與合同相對方主體是否適格存在沖突。

第三，拆遷雙方簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議中，相關(guān)內(nèi)容約定不明確，如產(chǎn)權(quán)置換中，房屋面積約定不明確，貨幣補(bǔ)償時(shí)，補(bǔ)償?shù)臄?shù)額、補(bǔ)償支付方式約定不明確等。

第四，拆遷協(xié)議是屬于格式條款，條款中含有對被拆遷人不利的內(nèi)容。

相關(guān)法律規(guī)定

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

二、如何避免拆遷協(xié)議中的法律風(fēng)險(xiǎn)？

法律分析：在拆遷過程中，拆遷協(xié)議是雙方達(dá)成一致的重要文件。但是，當(dāng)事人在簽署拆遷協(xié)議時(shí)往往存在法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，避免拆遷協(xié)議中的法律風(fēng)險(xiǎn)是非常重要的。

法律依據(jù)：

1.《物權(quán)法》第五章第三十八條規(guī)定：拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)合理。

2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)綜合考慮房屋、附屬設(shè)施、土地等情況。

3.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)公開、透明。

避免拆遷協(xié)議中的法律風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人可以：

1.了解相關(guān)法律規(guī)定，參考拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，確保拆遷補(bǔ)償合理；

2.與拆遷單位協(xié)商，維護(hù)自身權(quán)益，確保協(xié)議內(nèi)容明確，避免漏洞；

3.在簽署協(xié)議前，認(rèn)真閱讀條款，如發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)與拆遷單位協(xié)商或?qū)で蠓稍?

通過以上措施，當(dāng)事人可以有效避免拆遷協(xié)議中的法律風(fēng)險(xiǎn)，確保自身權(quán)益得到有效保障。

三、補(bǔ)償安置協(xié)議四大隱形陷阱，您在拆遷時(shí)遇到了嗎？

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補(bǔ)償安置中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而訂立的協(xié)議。這個(gè)協(xié)議的簽署并不是簽個(gè)名字那么簡單，這一紙協(xié)議可能就是你的全部家產(chǎn)，搞不好，你可能少拿幾十萬補(bǔ)償款，甚至可能會(huì)一無所有。

在現(xiàn)實(shí)中，很多被拆遷人稀里糊涂的就簽訂了補(bǔ)償協(xié)議，簽完協(xié)議才發(fā)現(xiàn)里面有很多對自己不利的情況，這個(gè)時(shí)候想要再反悔就非常被動(dòng)了。

其實(shí)，在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中很可能存在很多的隱形陷阱，在簽訂協(xié)議的時(shí)候一定要對自己負(fù)責(zé)，否則隨意簽訂補(bǔ)償協(xié)議后你將會(huì)在拆遷方不認(rèn)賬、政府部門不管的煩惱中度過。

那么我們在簽訂補(bǔ)償協(xié)議的時(shí)候應(yīng)該注意些什么隱形陷阱呢？下面拆遷律師團(tuán)為大家具體分析常見的四種陷阱。

第一大隱形陷阱：簽署空白協(xié)議

如果拆遷方讓你簽署空白協(xié)議，千萬記住不能簽字。不管拆遷方說的多么誘人，給出的補(bǔ)償條件多么優(yōu)厚，空白的協(xié)議就等于零。

如果事后拆遷方填上去的補(bǔ)償金額不是他所說的那樣，那么你只能啞巴吃黃蓮，因?yàn)槟阍谘a(bǔ)償問題上已經(jīng)沒有話語權(quán)了，即使起訴到法院也很難挽回了。

第二大隱形陷阱：補(bǔ)償內(nèi)容含糊其辭

在簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的時(shí)候一定注意有關(guān)補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容是否詳細(xì)約定了。

1、明確拆遷補(bǔ)償方式，是選擇的貨幣補(bǔ)償還是選擇的產(chǎn)權(quán)置換要明確。

2、明確補(bǔ)償金額，如果是貨幣補(bǔ)償要寫明補(bǔ)償多少金額，包括過渡費(fèi)、搬遷費(fèi)；如果是產(chǎn)權(quán)置換，要明確置換的位置，面積等細(xì)節(jié)。

第三大隱形陷阱：支付或交付期限故意不寫清楚

如果是貨幣補(bǔ)償，要明確什么時(shí)間支付補(bǔ)償款；如果是產(chǎn)權(quán)置換要明確交付安置房的期限。不要高高興興的簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議后遲遲拿不到錢或房。

第四大隱形陷阱：不約定違約責(zé)任條款

關(guān)于違約責(zé)任一定要明確，萬一拆遷方在約定的期限內(nèi)沒有支付補(bǔ)償款，有或者到了期限交付不了房子，這個(gè)時(shí)候我們被拆遷人就可以根據(jù)違約責(zé)任來維權(quán)。

四、拆遷安置補(bǔ)償糾紛防范對策

1、堅(jiān)持動(dòng)拆遷政策的公開化，提高工作的透明度。在房屋拆遷中，動(dòng)遷方必須做到辦事制度公開，政策公開，程序公開，安置房源公開和動(dòng)遷紀(jì)律公開。這樣，就可以防止因操作不規(guī)范、政策不透明而引發(fā)的各類糾紛。同時(shí)也可以提高居民對拆遷政策的認(rèn)識，遏制拆遷工作中個(gè)別人漫天要價(jià)，堅(jiān)持不合理要求的現(xiàn)象。

2、要加強(qiáng)對動(dòng)遷人員的管理，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。由于動(dòng)遷政策具有一定的專業(yè)性，且動(dòng)遷工作牽涉到被拆遷當(dāng)事人的切身利益，因此必須重視和加強(qiáng)對動(dòng)遷人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。使他們熟悉動(dòng)遷法規(guī)，掌握政策。對動(dòng)遷人員要制定考核后持證上崗制度，做到依法拆遷。

3、政府有關(guān)部門要大力支持房屋拆遷工作。堅(jiān)持兩手都要抓。房屋拆遷不是完全的市場行為，它帶有一定的政府行為色彩。所以在拆遷中，一方面要督促動(dòng)遷方充分考慮拆遷戶利益，宣傳拆遷政策要耐心，做細(xì)致的思想工作，多為拆遷戶解決實(shí)際困難，使拆遷工作能夠得到絕大部分拆遷戶的理解和支持；另一方面，要支持動(dòng)遷方，對那些漫天要價(jià)、拒不搬遷的釘子戶采取有效措施，通過仲裁、訴訟等途徑解決問題。

4、充分發(fā)揮政府管理監(jiān)督和司法監(jiān)督職能作用。政府要組織有關(guān)部門開展聯(lián)合執(zhí)法，保障拆遷工作公正、公平。對拆遷中的不規(guī)范行為及違法違紀(jì)行為及時(shí)糾正和查處。司法部門在審理房屋拆遷安置糾紛案件時(shí)，應(yīng)及時(shí)就案件審理中發(fā)現(xiàn)的問題向有關(guān)行政管理部門發(fā)出司法建議，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范城市拆遷工作，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

一、拆遷安置補(bǔ)償糾紛如何快速處理

1、行政裁決

國務(wù)院令發(fā)布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷人與被拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。

2、行政或司法強(qiáng)制

（1）行政強(qiáng)制：被拆遷人或者房屋承租人在行政裁決書規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由拆遷管理部門提請公安部門強(qiáng)制拆遷。

（2）司法強(qiáng)制：被拆遷人或者房屋承租人在裁決書規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。行政強(qiáng)制或司法強(qiáng)制只能選一種。房屋拆遷管理部門提請或申請強(qiáng)制拆遷，必須非常慎重。

3、民事仲裁或民事訴訟

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在協(xié)議的約定的搬遷期內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請仲裁，也可以依法向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

五、規(guī)避拆遷安置房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)的方法是什么？

時(shí)下拆遷遍及，由此產(chǎn)生的拆遷安置房也越來越多。

房市供不應(yīng)求的現(xiàn)象導(dǎo)致房價(jià)居高不下，安置房成了人們購房需求的一個(gè)選擇。

但因?yàn)榘仓梅渴遣疬w而來的特殊性，購房人在簽訂安置房的買賣合同后不免會(huì)有諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，如果對安置房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)把控不好，會(huì)給買賣雙方帶來不同程度上的損失。

據(jù)此，北京在明律師事務(wù)所專業(yè)拆遷律師為您講解安置房買賣合同中的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方法。

一、政策性安置變動(dòng)大，購房者應(yīng)在政策規(guī)定下進(jìn)行根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，拆遷安置房一般分為兩大類：

1、因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。

此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。

2、因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場價(jià)比較而言)。

該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

在明律師支招：在上述情況下，拆遷安置房買賣糾紛主要出現(xiàn)在第一類安置房買賣中。

購房人一定要明確政策規(guī)定的買售條件，切勿在限制期限內(nèi)簽訂拆遷安置房的房屋買賣合同。

如果一定要購買，可以在雙方自愿的前提下有一個(gè)預(yù)約行為，若后期賣方違背預(yù)約的，購買方可主張締約過失等相關(guān)買賣合同的法律責(zé)任。

而針對拆遷安置房的賣方，也應(yīng)遵守誠實(shí)信用原則，盡量事前估算好賣價(jià)，避免出現(xiàn)一房二賣現(xiàn)象，以防承擔(dān)違約的賠償責(zé)任。

二、拆遷安置房權(quán)屬不清、價(jià)格不恒定，違約現(xiàn)象影響購房取得拆遷安置房會(huì)有一個(gè)問題，即賣方在賣房時(shí)還未取得房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證，權(quán)屬并不明確，因而安置房的價(jià)格會(huì)相對低一些。

這時(shí)候如果購房者與其簽訂了安置房的買賣合同會(huì)有合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。

即如果后期該安置房房價(jià)上漲或者第三人出更高的價(jià)格購買，出賣者(賣方)便會(huì)以尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證，且該房屋屬于政策性拆遷安置房為由，向法院申請解除合同。

法院會(huì)予以判定房屋買賣合同無效，賣方向買方返還購房款及相應(yīng)的利息。

再者，因?yàn)槭钦咝苑课?，拆遷安置房買賣合同簽訂時(shí)約定的所購房屋的位置，面積及其價(jià)格等，很可能與賣房者在拿到房產(chǎn)證后的房子有出入，此時(shí)賣方可以主張以房產(chǎn)證的房屋位置與合同約定不一致為由，向法院申請合同無效。

買方對其在合同簽訂時(shí)未審核房屋產(chǎn)權(quán)信息的疏漏也需要承擔(dān)一定的不利后果。

總體來說，拆遷安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于合同的無效事由。

而無效事由基本上會(huì)是因?yàn)橘u房者有更好的買主或后期的房價(jià)上漲引起，賣方的可控空間很大，買方在這樣的買賣合同中風(fēng)險(xiǎn)超過了賣方，合同無效或者賣方違約的可能性是極大的。

就算買方有賠償，賠償額度相對于房價(jià)的漲幅來說也是及其低廉的。

在明律師支招：如果一定要購房，首先購房者一定要簽訂書面合同，且最好有賣方所在地村委會(huì)相關(guān)工作人員的見證和簽字。

而最重要的是一定要確保合同房屋的權(quán)屬明確，且在簽訂的合同中要明確規(guī)定賣方拿到房產(chǎn)證后，合同的履行方式及權(quán)利義務(wù)等情況(如在合同中明確辦理初次房產(chǎn)證及房屋過戶等相關(guān)階段的費(fèi)用承擔(dān))。

最后，為了確保將來合同能順利履行，可以通過約定違約金或預(yù)先留置部分購房款，相當(dāng)于雙重保險(xiǎn)。

再謹(jǐn)慎些，可要求售房人近親屬作為見證人在合同上簽字確認(rèn)。

三、拆遷安置房買賣需防“共有人”“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。

他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。

共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。

共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。

而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。

根據(jù)以上條款可以看出，如果在拆遷安置房上存在著共有人的話，對于購房者來說無疑是個(gè)定時(shí)炸彈，能決定著安置房的最終歸屬。

在明律師支招：

在簽訂拆遷安置房買賣合同時(shí)，一定要向賣方確認(rèn)是否存在共有人，也可通過賣方所在地村委會(huì)進(jìn)行查驗(yàn)等。

如果存在共有人，需共有人同意房屋的買賣。

如果共有人不同意，千萬別買該房屋。

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文章來源參考：【頭條】善意取得房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，善意取得房屋所有權(quán)的條件

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投稿：孟樂

內(nèi)容審核：趙正群律師