一、合肥市拆遷補償辦法,合肥市國有土地上房屋征收與補償辦法

法律分析:

為了規(guī)范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）的合法權益，根據(jù)國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》及有關法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

法律依據(jù):

《合肥市國有土地上房屋征收與補償辦法》

第四條 為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由區(qū)人民政府（接受委托的開發(fā)區(qū)管委會，下同）作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

第五條 因公共利益需要征收房屋的，項目建設單位應當向房屋征收部門提出申請，并提交項目批準文件、規(guī)劃紅線圖、土地預審意見等材料。

保障性安居工程建設和舊城區(qū)改建項目，除提交前款規(guī)定材料外，還應當提交項目納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃的證明材料。

二、合肥市土地上房屋征收與補償辦法有哪些

前款房屋產(chǎn)權屬于個人的，按照住宅房屋給予補償。產(chǎn)權屬于單位的，按照土地用途給予補償，即土地用途為工業(yè)生產(chǎn)、倉儲或?qū)嶋H用于生產(chǎn)廠房、倉儲的，按照生產(chǎn)用房給予貨幣補償;其他土地用途的，按照辦公用房給予貨幣補償。第十八條

房屋征收補償實行產(chǎn)權調(diào)換或者貨幣補償方式。對被征收房屋的補償包括對被征收房屋及其附屬物的補償，以及因征收房屋造成的搬遷、臨時安置、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)簽訂補償協(xié)議并按時搬遷的，房屋征收部門應當給予搬遷獎勵。第十九條

征收房屋實行產(chǎn)權調(diào)換的，應當根據(jù)城市規(guī)劃要求和建設工程性質(zhì)，提供產(chǎn)權調(diào)換房屋。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，應當在改建地段或者就近地段提供安置房。第二十條

征收住宅房屋實行產(chǎn)權調(diào)換的，應當按照套內(nèi)建筑面積進行“征一補一”。實行異地產(chǎn)權調(diào)換的，應當根據(jù)征收區(qū)域與產(chǎn)權調(diào)換區(qū)域房屋市場價格，在征收補償方案中確定面積調(diào)整系數(shù)。第二十一條征收住宅房屋實行產(chǎn)權調(diào)換的，應當根據(jù)產(chǎn)權調(diào)換房屋實際公攤系數(shù)計算產(chǎn)權調(diào)換房屋的建筑面積。住宅房屋被征收人在產(chǎn)權調(diào)換建筑面積基礎上，每戶可以增購不超過15平方米建筑面積，增購價格按照建筑安裝成本價計算。根據(jù)前兩款確定的建筑面積仍不足

50平方米的，可以按照建筑安裝成本價增補至50平方米。與產(chǎn)權調(diào)換房屋套型不符的，被征收人可以選擇鄰近的房屋套型，增加的建筑面積按照建筑安裝成本價結(jié)算差價，減少的建筑面積按照市場評估價結(jié)算差價。第二十二條征收非住宅房屋實行產(chǎn)權調(diào)換的，應當根據(jù)房屋證照記載的用途，按照市場評估方式計算、結(jié)清產(chǎn)權調(diào)換差價。第二十三條

征收房屋實行貨幣補償?shù)模沙袚A評估工作的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照貨幣補償基準價，結(jié)合被征收房屋調(diào)查登記時的結(jié)構(gòu)、成新、層次、配套等修正因素，計算貨幣補償金額，出具分戶評估報告。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當以征收決定公告之日為評估時點，結(jié)合市場變化情況，對各類房屋預評估的貨幣補償基準價進行修正。第二十四條房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。第二十五條

征收房屋實行產(chǎn)權調(diào)換的，被征收人實行過渡性安置，住宅過渡期不超過18個月，非住宅過渡期不超過30個月。過渡期內(nèi)被征收人自行臨時過渡的，房屋征收部門應當按照規(guī)定標準支付臨時安置費。逾期未安置，自逾期之月起不滿12個月的，按照規(guī)定標準的50%增付臨時安置費;超過12個月的，按照規(guī)定標準的100%增付臨時安置費。房屋征收部門提供周轉(zhuǎn)房的，過渡期內(nèi)不支付臨時安置費。逾期未安置的，自逾期之月起按照前款規(guī)定支付臨時安置費。征收房屋實行現(xiàn)房安置或者貨幣補償?shù)?，支?個月臨時安置費。第二十六條

征收房地產(chǎn)管理部門直管公有房屋或者單位自管公有房屋，原租賃關系繼續(xù)保持的，應當實行產(chǎn)權調(diào)換;被征收人與房屋承租人解除租賃關系的，被征收人可以選擇貨幣補償。征收房地產(chǎn)管理部門直管公有住宅房屋實行貨幣補償?shù)?，房屋承租人及其配偶未享受過國家房改政策購房的，貨幣補償費的30%支付給被征收人，70%支付給房屋承租人，房屋承租人及其配偶對已補償面積部分不再享受房改政策;已享受國家房改政策購房，但未達到規(guī)定面積標準的，其不足標準的房屋面積，貨幣補償費的30%支付給被征收人，70%支付給房屋承租人后不再享受房改政策;已按規(guī)定面積標準享受國家房改政策購房的，應當無償騰退。

三、合肥市土地征收補償新標準 -法律知識

法律分析:

安徽省合肥市區(qū)按照征地區(qū)片綜合地價補償?shù)耐恋毓灿形孱?一類土地補償標準:土地補償費:55120元/畝;安置補助費:82680元/畝;綜合補償:137800元/畝。二類土地補償標準:土地補償費:43400元/畝;安置補助費:65100元/畝;綜合補償:108500元/畝。

法律依據(jù):

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

四、合肥市最新拆遷補償政策

一、常見的合肥下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)通行的拆遷補償政策——僅適用于非城市規(guī)劃區(qū)

根據(jù)筆者辦理的案件經(jīng)驗來看，磨店、大圩、撮鎮(zhèn)、店埠、上派等鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及合肥市區(qū)內(nèi)的城中村、棚戶區(qū)改造，目前政府一般給出以下補償政策，即使被拆遷范圍屬于城市規(guī)劃區(qū)。屬于城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋，在下文探討。

（一）計算有效面積

按照《合肥市集體土地上房屋征收與補償暫行辦法》規(guī)定，人均最多60平方米有效面積，計算有效面積后的剩余面積，不予補償，已辦理《建設工程規(guī)劃許可證》或者《農(nóng)房建筑執(zhí)照》的除外。

舉例：自有房屋面積300平方米，家里有三口人，有效面積為180平方米。

（二）選擇貨幣化補償

1、按照《合肥市集體土地上房屋征收與補償暫行辦法》規(guī)定，用所在區(qū)域房地產(chǎn)市場評估基準價×有效面積予以補償

2、也有部分地區(qū)用房屋實際面積×800元／每平方米至1000／每平方米元左右，進行貨幣化補償

（三）選擇房屋安置

1、人均30平方予以安置，超過的有效面積進行貨幣補償?？砂?00元／平方米申請增購，增購面積為人均15平方米建筑面積

舉例：自有房屋面積300平方米，家里有三口人，有效面積為180平方米?？梢垣@得90平方米的房屋安置，可以最多增購45平方米，剩余的90平方米給予貨幣補償。

二、法律規(guī)定的：被劃入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋拆遷補償標準

目前合肥各個區(qū)下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本都被劃入了城市規(guī)劃區(qū)，只要屬于城市規(guī)劃區(qū)，就不應適用上述的《合肥市集體土地上房屋征收與補償暫行辦法》，即不是按照人口，而是按照房屋實際面積進行貨幣補償或者房屋安置。

（一）已被劃入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋，參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準，而不是人口

根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持

（二）可選擇按房屋價值進行貨幣化補償——與人口無關

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

舉例：自有房屋面積300平方米，家里有三口人，周邊房地產(chǎn)市場價格6000元／每平方米，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，最高可以達到300平方米×6000元／每平方米計算貨幣補償，與家里有幾口人無關。

（三）可選擇按房屋價值進行產(chǎn)權調(diào)換——與人口無關

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。

三、律師提示

根據(jù)筆者辦理拆遷案件經(jīng)驗，以及司法解釋的明確規(guī)定，已經(jīng)劃入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋拆遷，完全有可能按照國有土地上拆遷補償政策予以補償。

但是，在實踐中，往往拆遷辦的工作人員會不停游說，說現(xiàn)在簽訂協(xié)議可以獲得額外獎勵，如果錯過時間了，不僅沒有獎勵，房子還要被強拆，甚至沒有補償。

因此建議廣大被拆遷人，如果對補償標準不滿意，應當選擇合理合法的方式維權，同時需要注意，拆遷維權也是有期限限制的，超過起訴期限會喪失勝訴權。具體可參照《房屋拆遷補償起訴有期限》一文。

四、引用的法律依據(jù)及規(guī)范性文件：

1、《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》

第十二條征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

2、《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

3、《合肥市集體土地上房屋征收與補償暫行辦法》

第七條征收集體土地上住宅房屋，應當對實際居住于被征收房屋并在被征收房屋所在地已依法享有承包土地的集體經(jīng)濟組織成員（以下稱被征收人）進行補償安置。已在其他集體土地上房屋征收項目中獲得房屋安置的集體經(jīng)濟組織成員，不得重復安置。

征收集體土地上住宅房屋的補償安置方式分為產(chǎn)權調(diào)換和貨幣補償兩種。

第八條征收集體土地上住宅房屋，分別按照下列情形計算有效面積：

（一）被征收房屋面積大于人均60平方米建筑面積的，按照人均60平方米建筑面積計算有效面積。若被征收房屋已辦理《建設工程規(guī)劃許可證》或者《農(nóng)房建筑執(zhí)照》等合法證照且證載面積大于人均60平方米建筑面積的，按照證載面積計算有效面積。

（二）被征收房屋面積小于人均60平方米大于人均30平方米建筑面積的，按照人均實有面積計算有效面積。

（三）被征收房屋面積小于人均30平方米建筑面積的，被征收人可以按照200元／平方米申請補齊至人均30平方米建筑面積后計算有效面積。但是，因私自交易等原因造成被征收房屋面積小于人均30平方米建筑面積的，按照實有面積計算有效面積。

被征收房屋計算有效面積后的剩余面積，不予補償。

第九條被征收人選擇產(chǎn)權調(diào)換的，其被征收住宅房屋依據(jù)本辦法第八條規(guī)定計算有效面積后，對被征收人按照人均30平方米建筑面積實行產(chǎn)權調(diào)換，產(chǎn)權調(diào)換后的剩余有效面積按照被征收房屋單位平方米造價結(jié)合成新予以補償。因交易等原因造成被征收房屋面積小于人均30平方米建筑面積的，按照交易后剩余面積實行產(chǎn)權調(diào)換。單位平方米造價按照市人民政府公布的標準執(zhí)行。

產(chǎn)權調(diào)換后，被征收人可按800元／平方米申請增購，增購面積為人均15平方米建筑面積。

第十條被征收人選擇貨幣補償?shù)模磳仓梅课菟趨^(qū)域房地產(chǎn)市場評估基準價乘以應安置面積予以補償。應安置面積應依據(jù)本辦法第九條進行結(jié)算（含人均可以購買的15平方米建筑面積）。

第十一條與被征收集體土地上住宅房屋有關的下列人員，可以認定為本辦法的被征收人，但已享受房改售房（含集資建房和經(jīng)濟適用房）等住房福利政策的除外：

（一）集體經(jīng)濟組織成員的配偶，及其共同生育和依法收養(yǎng)的子女；

（二）原屬集體經(jīng)濟組織成員的政策性農(nóng)轉(zhuǎn)非人員；

（三）原屬集體經(jīng)濟組織成員在讀大中專學生、現(xiàn)役軍人和正在服刑人員；

（四）符合房屋安置資格和計劃生育政策的孕婦尚未出生的孕兒

五、合肥市房屋拆遷補償標準

法律分析：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應當在申請征收土地時如實說明。

相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

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投稿：衛(wèi)若

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