一、陳家祠房屋拆遷補(bǔ)償面積比例,廣州舊城改造拆遷補(bǔ)償新政獎(jiǎng)勵(lì)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

廣州市國(guó)土房管局昨日正式公布《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》，通過(guò)在貨幣補(bǔ)償中增設(shè)“改造獎(jiǎng)勵(lì)”明顯提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》明確，舊城更新改造范圍內(nèi)的房屋被拆遷人今后可以選擇貨幣補(bǔ)償、就近安置和異地永遷3種補(bǔ)償安置方式。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》自公布之日起施行，有效期5年。其施行前已發(fā)布舊城更新改造決定或房屋拆遷公告的項(xiàng)目不適用該意見(jiàn)。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》還明確可以實(shí)行搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)制度。對(duì)于提前搬遷和按時(shí)搬遷，將給予不同的搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)控制在被拆遷房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的15%以?xún)?nèi)。

對(duì)于拒絕拆遷的，《指導(dǎo)意見(jiàn)》明確，如簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人戶(hù)數(shù)達(dá)到或超過(guò)總戶(hù)數(shù)的2/3的，對(duì)逾期未達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷人，拆遷人可向國(guó)土房管部門(mén)申請(qǐng)啟動(dòng)拆遷裁決程序。

三種補(bǔ)償方式

貨幣補(bǔ)償：

增改造獎(jiǎng)勵(lì)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

按照新的政策，被拆遷人如果選擇貨幣補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。為鼓勵(lì)被拆遷人支持舊城更新改造工程，可由項(xiàng)目實(shí)施單位實(shí)行同一改造項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的改造獎(jiǎng)勵(lì)。住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)原則上不得高于被拆遷住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場(chǎng)價(jià)格。新的拆遷補(bǔ)償辦法通過(guò)“改造獎(jiǎng)勵(lì)”提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

模擬案例：

假定舊城更新改造項(xiàng)目位于荔灣區(qū)“上下九-陳家祠-站前路”地段，該區(qū)域內(nèi)存量多層住房市場(chǎng)評(píng)估均價(jià)為7800元/平方米。如2009年12月該被拆遷房屋所處區(qū)位“新建普通商品住宅市場(chǎng)價(jià)格”為12800元/平方米，該項(xiàng)目的改造獎(jiǎng)勵(lì)不得高于：(12800-7800)=5000元/平方米。被拆遷人可以拿到的貨幣補(bǔ)償總額可以在同等區(qū)位買(mǎi)到一手住房。

異地永遷：

搬得越遠(yuǎn)補(bǔ)償面積越大

為引導(dǎo)被拆遷人向城市新區(qū)搬遷，抽疏中心城區(qū)人口密度，《指導(dǎo)意見(jiàn)》按照新建普通商品住宅市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷地與異地搬遷地之間的土地市場(chǎng)價(jià)值級(jí)差比例，確定異地安置房的建筑面積。被拆遷人從舊城區(qū)向外搬遷，其外遷得越遠(yuǎn)，獲得補(bǔ)償安置面積也就越大。

關(guān)于結(jié)算補(bǔ)差問(wèn)題，《指導(dǎo)意見(jiàn)》采用了按異地永遷安置住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅市場(chǎng)價(jià)格來(lái)補(bǔ)差。這樣減少了簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)的不確定性，避免了糾紛。

二、關(guān)于廣州舊城改造拆遷補(bǔ)償問(wèn)題

問(wèn)：我是一名租房客，現(xiàn)在我所住的地方要進(jìn)行舊城改造拆遷了，租賃合同還沒(méi)到期的，我想問(wèn)一下這樣的情況有補(bǔ)償嗎?

答：為引導(dǎo)承租人主動(dòng)解除租賃關(guān)系，《指導(dǎo)意見(jiàn)》首次明確，符合直管住宅租賃條件的承租人同意解除租賃關(guān)系的，拆遷人按照被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額加改造獎(jiǎng)勵(lì)之和的30%給予房屋承租人棄租補(bǔ)償，不再提供直管住宅(含廉租房)進(jìn)行安置。也就是說(shuō)如果被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償有100萬(wàn)元，承租人就可以拿到30萬(wàn)元的棄租補(bǔ)償。

如果符合直管住宅租賃條件的承租人不同意解除租賃關(guān)系的，由拆遷人統(tǒng)一安排住房安置承租人，安排住房的使用面積不小于原承租面積，國(guó)土房管部門(mén)依法配合安置工作。

廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這項(xiàng)補(bǔ)償辦法只適合直管公房拆遷，私房拆遷由業(yè)主和租客自己協(xié)商棄租補(bǔ)償?shù)谋壤?

三、廣州拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)2022

四、廣州舊城改造拆遷補(bǔ)償出新規(guī) 新增搬遷時(shí)限獎(jiǎng)

日前廣州舊城改造進(jìn)行得如火如荼，此次舊城改造涉及人群達(dá)60萬(wàn)人，投資金額超千億元。1月27日，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局出臺(tái)了《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償和安置作出了新的規(guī)定。

據(jù)悉，本次廣州舊城改造涉及面積達(dá)54平方公里。政府將通過(guò)貨幣補(bǔ)償、就近安置以及異地永遷等三種方式補(bǔ)償安置被拆遷者。

在貨幣補(bǔ)償方式中，補(bǔ)償金額將按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，同時(shí)舊城更新改造項(xiàng)目范圍內(nèi)住宅房屋被拆遷人還可由項(xiàng)目實(shí)施單位給予同一改造項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)改造獎(jiǎng)勵(lì)，其中補(bǔ)償金額將按《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》第二十五條第二款規(guī)定的20%的增幅進(jìn)行補(bǔ)償。值得注意是，被拆遷者的貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)原則上不得高于被拆遷住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場(chǎng)價(jià)格，一定程度上讓補(bǔ)償總額與周邊房?jī)r(jià)進(jìn)行了看齊。此外，根據(jù)《意見(jiàn)》第十二條規(guī)定的“搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)”，被拆遷人越早搬離，獲得的獎(jiǎng)金越高。

在異地永遷方式中，為引導(dǎo)被拆遷人向城市新區(qū)搬遷，抽疏中心城區(qū)人口密度，《意見(jiàn)》按照新建普通商品住宅市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷地與異地搬遷地之間的土地市場(chǎng)價(jià)值級(jí)差比例，給予補(bǔ)償，被拆遷人從舊城區(qū)向外搬遷，外遷得越遠(yuǎn)，獲得補(bǔ)償安置面積也就越大。

在就近安置方式中，住宅房屋被拆遷人選擇就近安置方式的，應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎(jiǎng)勵(lì)與安置住房的市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算差價(jià)。

為了保護(hù)被拆遷人的利益，此次對(duì)于補(bǔ)償，廣州市政府還設(shè)置了社會(huì)住宅房屋拆遷補(bǔ)償?shù)淖畹兔娣e標(biāo)準(zhǔn);同時(shí)存在租賃關(guān)系的直管公房，將按照產(chǎn)權(quán)人和承租人7：3的比例預(yù)計(jì)貨幣補(bǔ)償。

廣州市國(guó)土資源和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次補(bǔ)償設(shè)置還對(duì)住改商房屋、產(chǎn)權(quán)手續(xù)未齊備房屋等都給予明確的補(bǔ)償安排，并設(shè)立限時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)制度，將極大促進(jìn)舊城改造工作。

五、廣州市擬制定舊城改造拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

廣州舊城改造如火如荼，不少市民關(guān)注城市住宅房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。昨日，廣州市國(guó)土房管局就廣州城市住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)舉辦了網(wǎng)上咨詢(xún)交流。

盡管去年12月16日出臺(tái)實(shí)施的修訂后的廣州市城市住宅房屋拆遷新的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比以前有大幅提高，但不少市民的期望值仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一標(biāo)準(zhǔn)，只是部分中低收入家庭被拆遷人比較滿(mǎn)意。

對(duì)此，記者了解到，目前廣州市正在醞釀制定舊城改造中住宅房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以盡量滿(mǎn)足市民需求。

文/記者李-婧

40m2是“最低消費(fèi)”

背景：為了加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)，修訂后的廣州市城市住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)新增加了一個(gè)最低補(bǔ)償面積的條件。如果被拆除的房屋屬于中低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一的一套產(chǎn)權(quán)住宅，且該住宅房屋建筑面積小于40平方米的，按40平方米予以補(bǔ)償。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，40平方米以?xún)?nèi)部分不結(jié)算差價(jià)，超出10平方米以?xún)?nèi)部分按建筑成本價(jià)結(jié)算差價(jià)，超出10平方米以外部分按市場(chǎng)價(jià)結(jié)算差價(jià)，40平方米相當(dāng)于“最低消費(fèi)”，目的是為實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

問(wèn)題一：“我兄弟兩人共同繼承了我父親在德政路的一套50.08平方米的房子，并且已辦理了繼承公證和析產(chǎn)，現(xiàn)在我們兄弟兩家人都住在這里，如果拆遷的話(huà)，我們都能按40平方米的最低標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償嗎?”

答：若這兄弟兩家符合中低收入家庭條件，且該房屋是他們及其配偶唯一的一套產(chǎn)權(quán)住宅的，就可以分別按40平方米的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。

問(wèn)題二：“我房屋產(chǎn)權(quán)登記是36㎡，1998年我自己在閣樓搭建了一間30㎡的房間，我們一家五口一直住在這里，現(xiàn)在要拆遷了，是不是可以按66㎡來(lái)補(bǔ)償呢?”

答：“房屋拆遷補(bǔ)償以房地產(chǎn)權(quán)證所列登記事項(xiàng)為依據(jù)，若你符合中低收入家庭條件，且該房屋是你與配偶的唯一產(chǎn)權(quán)房屋，則你可以按40㎡來(lái)補(bǔ)償。”

另外，記者了解到，搭建閣樓一般很難計(jì)入房產(chǎn)面積，因?yàn)楦鶕?jù)國(guó)家規(guī)定，必須層高達(dá)到一定要求才能計(jì)算房產(chǎn)面積。

問(wèn)題三：“我是中山四路長(zhǎng)塘街被拆遷戶(hù)，房子面積是25.5平方米，現(xiàn)在還沒(méi)有簽拆遷補(bǔ)償協(xié)議，如果我選擇棄產(chǎn)的話(huà)，那棄產(chǎn)補(bǔ)償怎么算?”

答：如果選擇棄產(chǎn)，棄產(chǎn)補(bǔ)償款是按40平方米以?xún)?nèi)同地段同類(lèi)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算，具體價(jià)格由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定，拆遷人和被拆遷人協(xié)商不能達(dá)成協(xié)議的，可以共同委托具備拆遷評(píng)估資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

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投稿：沈鵬

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