一、房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)方法,房屋拆遷的評(píng)估方法

法律分析：

1、市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

2、成本法是通過求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

3、收益法是雨季估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

4、假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。

法律依據(jù)：

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

第一條 為了加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，制定本條例。

第二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例。

第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。

第四條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

二、房屋拆遷怎么評(píng)估

一般采用市場(chǎng)比較法，未來收益法，以及基準(zhǔn)地價(jià)法 進(jìn)行房屋拆遷的評(píng)估。 還有成本材料法等，但是因社會(huì)變遷以及實(shí)踐需要一般不會(huì)采用。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第九條房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

三、拆遷房屋評(píng)估的五種方法有哪些

拆遷房屋估價(jià)方法科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映實(shí)際的交易行為。因此，房地產(chǎn)價(jià)格通常可以通過以下三種方式獲得：1。參考近期類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格；

2、參考重建類似房地產(chǎn)所需的費(fèi)用；

3、根據(jù)房地產(chǎn)的盈利能力來衡量其價(jià)值。由此形成了房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法，即市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。此外，還有一些其他方法，如假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)格法、長期趨勢(shì)法、剩余法、購買年法、利潤法、分配法等。其它估價(jià)方法本質(zhì)上是三種基本方法的衍生，不同的估價(jià)方法有不同的用途。每種評(píng)估方法都有一定的適用條件，用不同的方法評(píng)估同一房地產(chǎn)會(huì)得出不同的結(jié)論。第二，房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象是房地產(chǎn)。就實(shí)物形態(tài)而言，房地產(chǎn)有三種形式，即簡單的土地、簡單的建筑和復(fù)合的房地產(chǎn)。此外，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估待評(píng)估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此評(píng)估對(duì)象也涉及物權(quán)。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要和特點(diǎn)，評(píng)估對(duì)象將根據(jù)用途分為五種類型：住宅、商業(yè)、工業(yè)、其他用途的房地產(chǎn)和土地，并介紹其評(píng)估特點(diǎn)、常用方法和主要注意事項(xiàng)。

（一）住宅房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。住宅房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至不同于其他房地產(chǎn)。它不僅具有等價(jià)交換、質(zhì)量論價(jià)、供求決定價(jià)格等商品的共性，而且具有鮮明的社會(huì)保障。房地產(chǎn)估價(jià)師必須充分掌握住宅房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)。

一、住宅房地產(chǎn)分類。住宅可以以多種方式分類，根據(jù)估價(jià)需要。一般可以根據(jù)檔次和市場(chǎng)化程度來劃分。

（1）按檔次劃分：＇l）普通住宅。為普通居民提供符合國家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅。普通住宅符合國家一定時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，符合國家人口、資金、土地資源等基本國情。代表一個(gè)國家或地區(qū)城市居民在一定經(jīng)濟(jì)條件下實(shí)際達(dá)到或能夠達(dá)到居住水平。普通住宅（即經(jīng)濟(jì)適用房）廣泛應(yīng)用于我國城市。這類住宅采用當(dāng)?shù)鼗驀a(chǎn)建筑材料進(jìn)行一般水平的裝修，選用國產(chǎn)中檔廚衛(wèi)衛(wèi)生潔具和設(shè)備。目前，國家對(duì)普通住宅往往既制定下限標(biāo)準(zhǔn)，又制定上限標(biāo)準(zhǔn)，有利于宏觀調(diào)控。普通住宅的工程造價(jià)和房屋適中。目前，1996年頒布的《城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》可以作為普通住宅評(píng)估的比較尺度。伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)將逐步分階段提高。目前，中華人民共和國成立以來建造的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍屬于普通住宅范疇，但在估價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)其與新住宅標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造難度給予適當(dāng)?shù)恼劭?。二是高?jí)住宅。它是為滿足市場(chǎng)高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華住宅，包括高檔公寓、花園住宅和別墅。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建筑面積大，從100多平米到幾百平米不等；裝修、設(shè)施設(shè)備高檔，進(jìn)出口高檔裝修材料和潔具設(shè)備；戶外環(huán)境要求高；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，管理體系完善，往往采取封閉式安全措施和優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理。高級(jí)住宅稅額大，工程造價(jià)和市場(chǎng)售價(jià)高。

三、簡易住宅。主要指建筑年代早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的房屋。簡易住宅中的公房一般不出售，需要拆除重建的私房價(jià)格（扣除地價(jià)）一般較低。

（2）按市場(chǎng)化程度劃分：1）社會(huì)保障性住宅。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

四、房子評(píng)估后多久可以拆遷?

房屋評(píng)估后自拆遷補(bǔ)償方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)予以拆遷補(bǔ)償。縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議后、實(shí)施房屋征收前一次性支付拆遷補(bǔ)償。

【法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十七條

實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

五、房屋拆遷怎么進(jìn)行評(píng)估

一、房屋拆遷的五種評(píng)估方法

1、市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

市場(chǎng)比較法是最具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法最能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。

2、成本法是通過求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值

3、收益法是雨季估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

4、假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。

二、房屋拆遷過程中房屋拆遷評(píng)估的一般程序流程

在房屋拆遷過程中，關(guān)于被拆遷房屋的的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估流程一般如下：

1、具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受評(píng)估任務(wù)。專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員在接到上級(jí)主管部門或委托單位的委托后開展具體評(píng)估工作。

2、房屋評(píng)估前的準(zhǔn)備。就是準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。

3、評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。就是指評(píng)估人員對(duì)被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)定。

4、相關(guān)資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補(bǔ)償提供可靠的依據(jù)。

5、編寫相關(guān)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價(jià)評(píng)估意見，具體確定被拆遷房屋價(jià)格的重要過程。

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文章來源參考：【頭條】房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)方法，拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法

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投稿：范春海

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