一、樓房拆遷補(bǔ)償和頂層和底層,不計(jì)入房屋面積的是哪些

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房屋面積不包括凸窗、無柱遮陽篷、壁爐等，以及建筑物內(nèi)的操作平臺、儲物箱等。購房者應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積，并約定處理方式。

法律分析

不計(jì)入房屋面積的是：突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾玻璃幕墻、凸窗、臺階、無柱遮陽篷、煙道、壁爐；房屋之間沒有上蓋的架空走廊；建筑物內(nèi)的操作平臺、進(jìn)料平臺、使用建筑物的空間儲物箱、儲罐平臺等。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

拓展延伸

房屋面積的計(jì)算方法是根據(jù)建筑面積和套內(nèi)面積來確定的。建筑面積包括房屋內(nèi)外墻的面積、陽臺和走廊等公共空間的面積。而套內(nèi)面積則是指房屋內(nèi)部的實(shí)際使用面積，包括房間、廚房、衛(wèi)生間等私人空間的面積。在計(jì)算房屋面積時，需要注意的是，一些部分不計(jì)入房屋面積，如地下室、車庫、閣樓等。此外，還需要注意房屋面積計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)椴煌貐^(qū)、不同國家的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)可能存在差異。在購房時，了解房屋面積的計(jì)算方法和注意事項(xiàng)可以幫助買家更準(zhǔn)確地評估房屋的價(jià)值，避免因面積計(jì)算不準(zhǔn)確而產(chǎn)生糾紛。

結(jié)語

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房屋面積的計(jì)算方法是根據(jù)建筑面積和套內(nèi)面積來確定的。建筑面積包括房屋內(nèi)外墻的面積、陽臺和走廊等公共空間的面積。而套內(nèi)面積則是指房屋內(nèi)部的實(shí)際使用面積。需要注意的是，一些部分不計(jì)入房屋面積。在購房時，了解房屋面積的計(jì)算方法和注意事項(xiàng)可以幫助買家更準(zhǔn)確地評估房屋的價(jià)值，避免因面積計(jì)算不準(zhǔn)確而產(chǎn)生糾紛。

法律依據(jù)

《商品房銷售管理辦法》第二十一條按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

二、哪些不計(jì)算建筑面積

法律分析：

有關(guān)房屋面積的概念主要有包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等。建筑面積：在房屋銷售時，也稱銷售面積。指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積，套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積，包括套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和;套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積;不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積;內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積，各套之間的分隔墻按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺建筑面積：封閉的陽臺按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。哪些算入公攤面積?共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚車庫、為多幢樓服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入建筑面積。

【法律依據(jù)】：

《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記的關(guān)問題的通知》 以下12種情況不能計(jì)入房屋建筑面積：1、層高(高度)在2.20米以下(不含2.20米)的房屋和斜面結(jié)構(gòu)屋頂，不計(jì)入建筑面積;2、樓梯下方空間，樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積;3、公共通道、臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積;4、與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積;5、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室;6、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷;7、房屋之間無上蓋的架空通廊;8、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池;9、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺;10、利用引橋、高架橋、高架路路面作為頂蓋建造的房屋;11、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋;12、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫;房屋權(quán)屬登記涉及的有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算問題，《房產(chǎn)測量規(guī)范》未作規(guī)定或規(guī)定不明確的，暫按《通知》的規(guī)定執(zhí)行：1、外墻墻體。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計(jì)算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理；2、不規(guī)則圍護(hù)物。陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積;3、變形縫。與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積;4、非垂直墻體。對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高(高度)2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積;5、室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算;6、房屋套內(nèi)具有使用功能但層高(高度)低于2.20米的部分，在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其相應(yīng)權(quán)利的歸屬。

三、房屋測量中哪些不應(yīng)計(jì)入房屋建筑面積

1、層高小于2．20米的房屋及房屋附屬部位。

2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其他材料幕墻。

3、房屋之間無上蓋的架空通廊。

4、房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池。

5、頂層挑臺的底板局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計(jì)算建筑面積。

6、房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。

7、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

8、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，都不計(jì)算建筑面積。

9、屋面上有柱有蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。

10、利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。

11、廣場式室外樓梯。

12、獨(dú)立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

13、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

一、計(jì)算全部建筑面積的范圍

1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合規(guī)則一般規(guī)定的亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。

2、多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

3、房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等）層高在2．20米以上的按其墻外圍水平面積計(jì)算。

4、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

5、樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。

6、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計(jì)算。

7、房屋屋面上屬永久性建筑，層高在2．20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房按外圍水平面積計(jì)算。

8、原始設(shè)計(jì)斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2．20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

9、挑樓、全封閉的陽臺接外圍水平投影面積計(jì)算。

二、建筑面積計(jì)算規(guī)則一般規(guī)定

1、房屋建筑面積計(jì)算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20米（含2．20米，下同）以上的永久性建筑。

2、房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。

3、房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計(jì)算。

4、房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪＆plsmn；0．00m以上計(jì)算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

5、房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。

6、房屋結(jié)構(gòu)（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽臺、客觀存在外樓梯等占用的面積。

四、不計(jì)入房屋的面積有哪些面積

1.層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；

2.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；

3.房屋之間無上蓋的架空通廊；

4.利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；

5.建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；

6.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；

7.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；

8.活動簡易房屋；

9.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

10.新的房產(chǎn)測量規(guī)范，將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±0.26、±0.6、±1.4，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差為1.4。

一、房屋拆遷補(bǔ)償款的構(gòu)成

常見的房屋拆遷安置補(bǔ)償款的組成內(nèi)容可以由以下部分組成：

1．貨幣補(bǔ)償安置款；

2．一次性補(bǔ)貼費(fèi)；

3．拆遷基地口徑補(bǔ)貼費(fèi)；

4．增搭建補(bǔ)貼費(fèi)；

5．高層房屋補(bǔ)貼；

6．非居住面積補(bǔ)償；

7．早簽約獎勵費(fèi)；

8．搬遷獎勵費(fèi)；

9．速搬獎勵費(fèi)；

10．建筑面積額補(bǔ)貼費(fèi)；

11．房屋裝潢補(bǔ)貼費(fèi)；

12．搬家費(fèi)；

13．特殊對象補(bǔ)貼如大病特困補(bǔ)貼；

14．設(shè)施移裝費(fèi)：電話、煤氣、有線電視、空調(diào)、熱水器、電表等；

15．過渡費(fèi)；

16．交通補(bǔ)貼；

17．個案補(bǔ)貼費(fèi)。

二、法定繼承房產(chǎn)需要哪些資料

房產(chǎn)繼承需要的材料：

1.申請書；2.繼承人身份證件；3.原房地產(chǎn)權(quán)證；4.被繼承人死亡證明；5.繼承證明文件及公證書；6.由市房屋土地測繪中心提供的房屋勘丈表、房屋平面圖及地籍圖；7.房屋估價(jià)單。

擴(kuò)建、改建房地產(chǎn)登記提交：

1.申請書；2.房屋權(quán)利人身份證件；3.原房地產(chǎn)權(quán)證；4.土地使用權(quán)屬證明；5.城建規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的建筑執(zhí)照、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；6.由市房屋土地測繪中心提供的房屋勘丈表、房屋平面圖及地籍圖；7.房屋竣工驗(yàn)收合格文件；8.房屋竣工平面圖；9.公有房屋需提交建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，建筑面積核定通知單；10.其他有關(guān)文件。

五、不計(jì)算入房屋面積的是哪些？

法律分析：

以下面積以外的部分：套（單元）內(nèi)的使用面積；套內(nèi)墻體面積；陽臺建筑面積。

法律依據(jù)：

《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》

第五條 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

第六條 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：

1．套（單元）內(nèi)的使用面積；

2．套內(nèi)墻體面積；

3．陽臺建筑面積。

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文章來源參考：【頭條】樓房拆遷補(bǔ)償和頂層和底層，房屋頂層拆遷補(bǔ)償

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投稿：滕麗

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