一、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅政策解析之可扣除項目

土地增值稅不同于增值稅，土地地增值稅是針對土地的增值而設置的稅種。<\/span><\/h3>

計算土地增值稅應納稅額并不是直接對轉讓房地產所取得的收入征稅，而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅 ( 這個余額就是納稅人在轉讓房地產中獲取的增值額 ) 因此要計算增值額首先必須確定扣除項目。<\/span><\/p>

一、稅法準予納稅人從轉讓收入額中減除的扣除項目包括如下幾項:<\/span>
<\/p>

（一）取得土地使用權所支付的金額 <\/strong><\/span><\/p>

取得土地使用權所支付的金額包括兩方面的內容:<\/span><\/p>

( 1 ) <\/span>納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，<\/span><\/p>

<\/p>

( 2 ) <\/span>納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。它是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續(xù)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費。<\/span>
<\/span><\/p>

（二）房地產開發(fā)成本。<\/strong><\/span><\/p>

房地產開發(fā)成本是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。<\/span><\/p>

<\/p>

<\/span>（三）房地產開發(fā)費用<\/strong><\/span><\/strong><\/p>

房地產開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。根據現行財務會計制度的規(guī)定，這三項費用作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤。<\/span><\/p>

故作為土地增值稅扣除項目的房地產開發(fā)費用，不按納稅人房地產開發(fā)項目實際<\/span>發(fā)生的費用進行扣除，而按《實施細則》的標準進行扣除。<\/span><\/p>

《實施細則》規(guī)定：<\/span><\/p>

<\/span>
<\/span><\/span>例：某企業(yè)開發(fā)房地產取得土地使用權所支付的金額（不含增值稅，下同）為1000萬元；房地產開發(fā)成本為6000萬元；向金融機構借入資金發(fā)生利息支出400萬元（能提供金融機構貸款證明且可以按轉讓房地產項目合理分攤），其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該房地產所在地政府規(guī)定能提供金融機構貸款證明且可以合理分攤利息支出的，其他房地產開發(fā)費用的計算扣除比例為5%。<\/span><\/span><\/span><\/p>

該企業(yè)允許扣除的房地產開發(fā)費用=（400-100）+（1000+6000）*5%=650萬元。
<\/p>

（四）與轉讓房地產有關的稅金<\/strong><\/span><\/p>

與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除 。<\/span><\/p>

需要明確的是，房地產開發(fā)企業(yè)按照《 施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度 》 有關規(guī)定 ,其在轉讓時繳納的印花稅因列入管理費用中，故在此不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅 ( 按產權轉移書據所載金額的 0.5 ‰ 貼花 ) 允許在此扣除 。<\/span><\/p>

房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產的印花稅能否扣除？<\/span><\/p>

【說明】根據2016年12月3日財政部發(fā)布的關于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知（財會（2016）22號，全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經營活動發(fā)生的消費稅、城市維護建設稅、資源稅、教育費附加及房地產、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅、印花稅等相關稅費；利潤表中的“營業(yè)稅金及附加”項目調整為”稅金及附加“項目。<\/span><\/p>

上述規(guī)定自2016年12月3日起施行，國家統(tǒng)一的會計制度中相關規(guī)定與該文件不一致的，應按該文件執(zhí)行。2016年5月1日至該文件施行之間發(fā)生的交易由于該文件而影響資產、負債等金額的，應按該文件調整。<\/span><\/p>

因此，印花稅不再列入管理費用，由于國家稅務總局沒有跟進政策，房地產開發(fā)企業(yè)的印花稅能否作為稅金及附加扣除存在爭議。<\/span><\/p>

<\/p>

（五）其他扣除項目<\/strong><\/span><\/p>

對從事房地產開發(fā)的納稅人可按 《 實施細則 》 第七條 ( 一 )，( 二 ) 項規(guī)定計算的金額之和，加計20 % 的扣除。<\/span><\/p>

應特別指出的是: 此條優(yōu)惠<\/span>只適用于從事房地產開發(fā)的納稅人<\/span>，除此之外的其他納稅人不適用。這樣的規(guī)定，目的是抑制炒買炒賣房地產的投機行為，保護正常開發(fā)投資者的積極性 。<\/span><\/span><\/p>

【提示】<\/span><\/p>

（1）<\/span>此項加計扣除僅對從事房地產開發(fā)的納稅人有效，非房地產開發(fā)的納稅人不享受此項政策；<\/span><\/p>

（<\/span>2）取得土地使用權后未經開發(fā)就轉讓的，不得加計扣除。<\/span><\/span><\/p>

【案例】某房地產開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關的土地使用權支付金額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定，計征土地增值稅時房地產開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；與轉讓該商品房有關的稅金為200萬元（不含印花稅）。<\/span><\/p>

計算轉讓該商品房項目繳納的土地增值稅時，應扣除的房地產開發(fā)費用和“其他扣除項目”的合計金額=10000×（10%+20%）=3000（萬元）。<\/span><\/p>

（六）舊房及建筑物的評估價格<\/strong><\/span><\/p>

納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，在計征土地增值稅時不允許扣除 。<\/span><\/p>

舊房及建筑物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。重置成本價的含義是: 對舊房及建筑物，按轉讓時的建材價格及人工費用計算 建造同樣面積、同樣層次、同樣結構、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。成新度折扣率的含義是: 按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。<\/span><\/p>

例如，一棟房屋已使用近 10 年 ,建造時的造價為 1000 萬元，按轉讓時的建材及人工費用計算，建同樣的新房需花費 5000萬元，假定該房有六成新，則該房的評估價格為: 5000 × 60 % = 3000 ( 萬元 ) 。 <\/span><\/p>

例如，某企業(yè)轉讓一幢使用過多年的辦公樓，經當地稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新度折扣率為70%，則該辦公樓評估價格=12000×70%=8400（萬元）。<\/span><\/p>

納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，根據《 土地增值稅暫行條例 》第六條第 ( 一 )，( 三 ) 項規(guī)定的扣除項目的金額 ( 即: 取得土地使用權所支付的金額、新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格 )，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5 % 計算扣除 。<\/span><\/p>

計算扣除項目時“每年 \" 按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年；超過 1 年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為 1年 。<\/span><\/p>

對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為 \" 與轉讓房地產有關的稅金” 予以扣除，但不作為加計 5 % 的基數 。<\/span><\/p>

對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。 。<\/span><\/p>

【例】位于縣城的某商貿公司（增值稅一般納稅人）2016年12月銷售一棟舊辦公樓，取得含增值稅收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元。因無法取得評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2013年1月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元（能提供契稅完稅憑證）。已知該公司選擇簡易計稅辦法計算增值稅，則該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計數為（ ）萬元。<\/span>
<\/p>

【答案】可扣除項目金額的合計數=600×（1+5%×4）+18+0.5+（1000-600）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）=740.40（萬元）<\/span><\/p>

總結歸納如下：<\/span><\/p>

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內容來自百家號 查看原文<\/a><\/p>

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來源：中國法院網-房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅政策解析之可扣除項目，婚前父母贈與的房產離婚時能分割嗎