政府征用拆遷補(bǔ)償,土地征用及拆遷補(bǔ)償,土地征用及拆遷補(bǔ)償主要涉及國有土地和集體土地兩種情況,其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方式和依據(jù)的法律法規(guī)各有不同。一、國有土地拆遷補(bǔ)償國有土地上的房屋征收補(bǔ)償主要依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。補(bǔ)償內(nèi)容包括:被征收
土地征用及拆遷補(bǔ)償主要涉及國有土地和集體土地兩種情況,其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方式和依據(jù)的法律法規(guī)各有不同。
一、國有土地拆遷補(bǔ)償
國有土地上的房屋征收補(bǔ)償主要依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。補(bǔ)償內(nèi)容包括:
被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償:通常通過評(píng)估確定,包括房屋本身的價(jià)值以及占用的土地價(jià)值。
因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償:涉及搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用等。
因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償:針對(duì)商業(yè)用途房屋,補(bǔ)償因征收導(dǎo)致的停產(chǎn)停業(yè)損失。
此外,市、縣級(jí)人民政府還應(yīng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予額外的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。
二、集體土地征地拆遷補(bǔ)償
集體土地的征地拆遷補(bǔ)償主要依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》。補(bǔ)償內(nèi)容包括:
土地補(bǔ)償費(fèi):按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償,通常為該土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的若干倍。
安置補(bǔ)助費(fèi):需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算,每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的若干倍,但最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi):包括被征收土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
集體土地征地拆遷與國有土地拆遷的主要區(qū)別在于,集體土地的所有權(quán)屬于村集體,因此補(bǔ)償主要是對(duì)地面上建筑物及其附屬物的評(píng)估補(bǔ)償,而不包括對(duì)土地本身的補(bǔ)償(土地補(bǔ)償費(fèi)歸村集體所有)。而國有土地上的房屋征收則是對(duì)房屋和土地的整體評(píng)估與補(bǔ)償。
總的來說,土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)、方式和程序因土地性質(zhì)(國有或集體)的不同而有所差異。在實(shí)際操作中,應(yīng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,確保被征收人的合法權(quán)益得到充分保障。
法律分析:1、土地補(bǔ)償費(fèi)
用地單位依法對(duì)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因其土地被征用造成經(jīng)濟(jì)損失而支付的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
2、青苗補(bǔ)償費(fèi)
用地單位對(duì)被征用土地上的青苗因征地受到毀損,向種植該青苗的單位和個(gè)人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。
3、附著物補(bǔ)償費(fèi)
用地單位對(duì)被征用土地上的附著物,如房屋、其它設(shè)施,因征地被毀損而向該所在人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。
4、安置補(bǔ)助費(fèi)
用地單位對(duì)被征地單位安置因征地所造成的富余勞動(dòng)力而支付的補(bǔ)償費(fèi)用。
法律依據(jù):《中華人民共和國土地管理法》第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償,保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。
一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
1、土地增值稅中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括:
(1)土地征用費(fèi);
(2)耕地占用稅;
(3)勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上;
(4)地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯?/p>
(5)安置動(dòng)遷用房支出等。
2、法律依據(jù):《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,具體為:
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。
前期工程費(fèi),包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費(fèi),是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設(shè)施費(fèi),包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費(fèi)用,是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用),是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。
上述計(jì)算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
(四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。
(六)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定,對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和,加計(jì)百分之二十的扣除。
二、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括哪些最新
1、房屋補(bǔ)償費(fèi),用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失,以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔,按平方米單價(jià)計(jì)算。
2、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi),用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便,以臨時(shí)居住條件劃檔,按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。
3、獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:
(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。
三、征地補(bǔ)償費(fèi)包括哪些項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)?
1、土地補(bǔ)償費(fèi)。用地單位依法對(duì)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因其土地被征用造成經(jīng)濟(jì)損失而支付的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
2、青苗補(bǔ)償費(fèi)。用地單位對(duì)被征用土地上的青苗因征地受到毀損,向種植該青苗的單位和個(gè)人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。
3、附著物補(bǔ)償費(fèi)。用地單位對(duì)被征用土地上的附著物,如房屋、其它設(shè)施,因征地被毀損而向該所在人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。
4、安置補(bǔ)助費(fèi)。用地單位對(duì)被征地單位安置因征地所造成的富余勞動(dòng)力而支付的補(bǔ)償費(fèi)用。
根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第二十六條的規(guī)定,土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有;需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,由農(nóng)村集體組織管理和使用;由其他單位安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。
四、工廠拆遷涉及哪些補(bǔ)償費(fèi)用
(一)停產(chǎn)停業(yè)損失
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定,因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的,拆遷人可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)于“適當(dāng)”的標(biāo)準(zhǔn),何為“適當(dāng)”、其計(jì)算依據(jù)、計(jì)算方法,何種情況下是“可以”補(bǔ)償,何種情況下是“不可以”補(bǔ)償,該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定,其他法律、行政法規(guī)也沒有進(jìn)行規(guī)定。在法律實(shí)踐中,補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)常常由市一級(jí)地方政府以政策性文件規(guī)定,各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同,計(jì)算方法也不同,這在立法上未免是一個(gè)遺憾。希望有關(guān)部門能夠引起重視,能夠?qū)ν.a(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行更為明晰、清楚的規(guī)定,以促動(dòng)拆遷過程中的公平公正。
上海市則采用了“以房屋面積計(jì)算”的方法,按被拆除城市房屋建筑面積每平方米300-400元,集體土上的房屋150-350元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,具體數(shù)額由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。這種計(jì)算方法雖然簡(jiǎn)便易行,明晰清楚,但其不分企業(yè)經(jīng)營狀況如何、經(jīng)營業(yè)務(wù)如何、廠房所在地理位置如何,簡(jiǎn)單地以300-400元的范圍限定停產(chǎn)停業(yè)損失的范圍,未免也是一種缺失公平公正的計(jì)算方法。我們認(rèn)為,對(duì)于停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)當(dāng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。針對(duì)企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)、經(jīng)營業(yè)務(wù)、經(jīng)營狀況、贏利情況進(jìn)行個(gè)案評(píng)估,才能確保公平的實(shí)現(xiàn)。
(二)設(shè)備搬遷安裝費(fèi)
對(duì)于可搬遷的設(shè)備,應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則,進(jìn)行異地搬遷安裝,繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用是拆遷引起的必然損失,拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。具體而言,設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)的補(bǔ)償金額,由拆遷人、被拆遷人或承租人依照上海市指導(dǎo)價(jià)確定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格協(xié)商確定。協(xié)商不成的,也可委托專業(yè)的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估確定。
(三)解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用
因拆遷而解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用,在法律法規(guī)政策性文件中并沒有詳細(xì)性規(guī)定,屬于拆遷當(dāng)事人相互協(xié)商爭(zhēng)取的項(xiàng)目。拆遷如果導(dǎo)致員工解聘,那么,應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體跟員工的勞動(dòng)合同,結(jié)果勞動(dòng)法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。
法律分析:搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
法律依據(jù):《中華人民共和國城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十一條:拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。在過渡期限內(nèi),被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的,拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的,拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
法律分析:1.土地補(bǔ)償費(fèi) 用地單位依法對(duì)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因其土地被征用造成經(jīng)濟(jì)損失而支付的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
2.青苗補(bǔ)償費(fèi) 用地單位對(duì)被征用土地上的青苗因征地受到毀損,向種植該青苗的單位和個(gè)人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。
3.附著物補(bǔ)償費(fèi) 用地單位對(duì)被征用土地上的附著物,如房屋、其它設(shè)施,因征地被毀損而向該所在人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。
4.安置補(bǔ)助費(fèi)、 用地單位對(duì)被征地單位安置因征地所造成的富余勞動(dòng)力而支付的補(bǔ)償費(fèi)用。
法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需要征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:
(一)國防和外交的需要;
(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;
(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;
(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;
(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
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投稿:賀伊
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