一、西青房屋拆遷補(bǔ)償律師,拆遷律師宅基地是我的，房子是別人家的，遇征收補(bǔ)償該歸誰

在廣大農(nóng)村地區(qū)，牽涉宅基地的使用、建設(shè)問題往往是錯綜復(fù)雜的，絕非法律規(guī)定的那樣簡單、直接。

北京在明律師事務(wù)所的馬麗芬律師日前就代理了這樣一起案件：宅基地批給了A家，而A由于生活困難無錢建房，遂將宅基地交給B家建房并使用。

現(xiàn)在遇到了征收項(xiàng)目，補(bǔ)償款都被B家領(lǐng)走了，那么A的補(bǔ)償權(quán)益又該如何保障呢？

基本案情：“房地各家”的后遺癥

委托人李先生一家早在1988年即申請獲批了宅基地建房，村委會、鄉(xiāng)政府均同意了建房的規(guī)劃意見。

宅基地面積共0.28畝。

然而宅基地取得后，委托人一家因生活困難而無錢建房，遂決定將土地“交”給同村關(guān)系較好的張女士一家，由張女士建房并居住使用，委托人一家則靠租住本村的公房度日。

此后，委托人一家經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)打算建房，向村委會申請宅基地，被告知其已經(jīng)取得過宅基地，無權(quán)再次申請。

無奈，委托人一家只得與張女士多次協(xié)商要求返還宅基地，均遭到推脫和拒絕。

期間，村委會也進(jìn)行過協(xié)調(diào)，委托人起訴后又因故撤訴。

2016年，涉案房屋被列入征收范圍，拆遷辦就此問題進(jìn)行協(xié)調(diào)也未取得進(jìn)展。

最終，張女士與拆遷辦簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書，領(lǐng)取了總價值高達(dá)380余萬元的拆遷補(bǔ)償。

見此情形，李先生一家聘請了北京在明律師事務(wù)所的馬麗芬律師幫助維權(quán)，希望能拿到屬于自己的那部分拆遷補(bǔ)償。

勝訴：不當(dāng)?shù)美毞颠€！

馬麗芬律師經(jīng)對案情的分析研判，認(rèn)定李先生一家擁有宅基地使用權(quán)的證據(jù)是十分確實(shí)充分的，遂決定直接提起民事訴訟，請求張女士返還拆遷補(bǔ)償中的不當(dāng)?shù)美?

庭審中，張女士一家辯稱涉案宅基地后來大隊(duì)批給了她們，已與李先生一家無關(guān)。

然而李先生提交的證據(jù)卻顯示，宅基地當(dāng)初確實(shí)是批給了他們，后才由其長輩親屬自愿交給了張女士一家建房居住。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，因他人沒有法律依據(jù)，取得不當(dāng)利益，受損失的人有權(quán)請求其返還不當(dāng)利益。

本案中張女士在宅基地上建房并不導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，原宅基地占地186平方米，根據(jù)項(xiàng)目補(bǔ)償辦法，每平方米使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)7000元，共計(jì)1306000余元，張女士無權(quán)取得該利益，應(yīng)予返還。

至于原告主張的工程配合獎、綜合補(bǔ)助費(fèi)等則于法無據(jù)，法院不予支持。

最終，北京市豐臺區(qū)人民法院于2017年11月作出

(2017)京0106民初1771號民事判決書，判決被告給付原告李先生等人宅基地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)1306000余元，駁回原告的其他訴訟請求。

馬麗芬律師想提示廣大被征收人的是，這種“房地各家”的情形，對于宅基地使用權(quán)人而言無疑是較為不利的。

通過判決看，其最終能夠拿回的僅是地這一部分的補(bǔ)償款，而對房屋及與拆遷相關(guān)的獎勵、補(bǔ)助費(fèi)用則難以主張。

二、宅基地拆遷律師能幫忙爭取賠償嗎

是這樣的。一般宅基地拆遷律師能幫忙爭取賠償?shù)摹l例中規(guī)定以下幾條

1、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補(bǔ)償?！胺珠_補(bǔ)償”，是指土地補(bǔ)償和地上附著物補(bǔ)償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補(bǔ)償。一是宅基地補(bǔ)償，二是房屋補(bǔ)償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補(bǔ)償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補(bǔ)償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。

2、土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)的是土地使用權(quán)，一般分為2種形式：一是貨幣補(bǔ)償，二是置換補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償就是根據(jù)相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你；置換補(bǔ)償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價折換成多少平方米對你進(jìn)行安置。還有就是房屋及地上附著物的補(bǔ)償，這個補(bǔ)償?shù)臉?biāo)的是物產(chǎn)所有權(quán)，包含了你所有的房屋、構(gòu)筑物、相關(guān)設(shè)施、樹木蔬果等等，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方案上應(yīng)該是一欄一欄非常細(xì)非常清楚的，這個你可以向征地方要來看看。這項(xiàng)補(bǔ)償一般就只有一種補(bǔ)償方式了，就是貨幣補(bǔ)償。

3、現(xiàn)行的土地管理法第四十七條規(guī)定征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

4、房屋拆遷補(bǔ)償價由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)成。計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償＝宅基地區(qū)位補(bǔ)償價＊宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價宅基地區(qū)位補(bǔ)償價參照當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房住宅均價、城市規(guī)劃等綜合確定。拆遷中認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)經(jīng)合法批準(zhǔn)、切不超控制標(biāo)準(zhǔn)。房屋重置成新均價是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400－－700元平方米幅度內(nèi)確定。戶均安置面積，按照100－150平方米控制，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)水平、農(nóng)民居住情況確定。

三、我在別人的宅基地上蓋了房子拆遷怎么補(bǔ)償？

我在別人的宅基地上蓋了房子拆遷怎么補(bǔ)償？我在別人的宅基地上蓋了房子拆遷怎么補(bǔ)償不會補(bǔ)償，因?yàn)檫`反了《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》1、第七十七條農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。2、第六十六條縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。土地管理監(jiān)督檢查人員應(yīng)當(dāng)熟悉土地管理法律、法規(guī)，忠于職守、秉公執(zhí)法。3、第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。這樣解釋大家理解嗎？

四、宅基地買賣遇到拆遷補(bǔ)償歸誰

法律分析:1、對于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，假如查明無欺詐、顯失公平等情形存在，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同有效，拆遷補(bǔ)償歸轉(zhuǎn)讓后的房屋所有權(quán)人所有。2、村民將房屋賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人員，如果未經(jīng)相關(guān)部門比準(zhǔn)，若此時合同尚未實(shí)際履行或購房人尚未實(shí)際居住該房屋的，這份買賣合同應(yīng)做無效處理，若遇到拆遷，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)該歸原房屋所有人。如果認(rèn)定合同無效后，應(yīng)當(dāng)充分考慮當(dāng)事人雙方的情況，在拆遷時還行考慮因拆遷、補(bǔ)償?shù)人@利益大小造成的差異問題；此外，對于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)當(dāng)對其添附價值進(jìn)行合理補(bǔ)償。一、搬遷補(bǔ)償款的發(fā)放流程1、被拆遷在與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時，就應(yīng)將補(bǔ)償金額、付款方式、付款期限等作明確約定，屆時拆遷人應(yīng)當(dāng)在該協(xié)議約定的付款期限內(nèi)；2、將拆遷補(bǔ)償款存入指定銀行，并將銀行開具的補(bǔ)償款存款單據(jù)交付給被拆遷人。3、農(nóng)村土地征收啟動到發(fā)放補(bǔ)償款的全流程：征地告知書－征地公告－補(bǔ)償?shù)怯洠瓟M征地補(bǔ)償安置方案－補(bǔ)償安置方案－聽證－審批通過補(bǔ)償安置方案－支付補(bǔ)償款。4、城市房屋拆遷啟動到發(fā)放補(bǔ)償款的全流程：征收調(diào)查登記－房屋征收決定－征收補(bǔ)償方案（公布）－房屋征收公告－簽訂補(bǔ)償協(xié)議－房屋征收補(bǔ)償決定－支付－搬遷。二、住宅房屋所有人的拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)有哪些？1、拆除住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照被拆房屋原建筑面積的重置價格結(jié)合成新對被拆除房屋所有人給予補(bǔ)償;2、拆執(zhí)行國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋，拆遷人對被拆除房屋所有人應(yīng)當(dāng)按照被拆除房屋原建筑面積的重置價格及成新，結(jié)合被拆除房屋所在區(qū)位給予補(bǔ)償;3、拆除私有自住住宅房屋和不執(zhí)行國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋，拆除人對被拆除房屋所有人應(yīng)按被拆除房屋原建筑面積的重置價格結(jié)合成新進(jìn)行補(bǔ)償。法律依據(jù):《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

五、宅基地賣給別人以后，拆遷補(bǔ)償誰來

法律分析：宅基地不能買賣，但房產(chǎn)在本村村民中可以買賣，一旦房產(chǎn)過戶，買賣合同有效，拆遷時，補(bǔ)償屬于房產(chǎn)所有人的了。

宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時具備以下條件：

(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地)

(2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;

(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;

(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;

(5)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。

法律依據(jù)：《民法典》第二百零八條，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

《民法典》第二百一十五條，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

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投稿：嚴(yán)同

內(nèi)容審核：楊建峰律師