一、福音里拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償,房地產(chǎn)企業(yè)的成本怎么結(jié)轉(zhuǎn)

法律分析：

房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的流程：

1、確認(rèn)的銷售收入做憑證：

借：預(yù)收賬款；

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入；

2、預(yù)提時(shí)候：

借：開發(fā)成本；

貸：應(yīng)付賬款-預(yù)提；

3、按照這個(gè)金額結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品：

借：開發(fā)產(chǎn)品；

貸：開發(fā)成本；

4、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷售成本：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本；

貸：開發(fā)產(chǎn)品。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第三十二條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十三條 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 第三十四條 家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

第三十五條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的成本怎么結(jié)轉(zhuǎn)

法律分析：房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的流程：

1、確認(rèn)的銷售收入做憑證：

借：預(yù)收賬款；

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入；

2、預(yù)提時(shí)候：

借：開發(fā)成本；

貸：應(yīng)付賬款-預(yù)提；

3、按照這個(gè)金額結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品：

借：開發(fā)產(chǎn)品；

貸：開發(fā)成本；

4、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷售成本：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本；

貸：開發(fā)產(chǎn)品。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第三十二條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十三條 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 第三十四條 家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

第三十五條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算如何處理

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三部分：

1.土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價(jià))，以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

2.配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%.

3.管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算策略

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實(shí)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國(guó)家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況、行業(yè)特點(diǎn)，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強(qiáng)和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本工作組專門負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。成本工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體實(shí)際，確定分別采用集中和非集中工作方式。

2.確定成本核算對(duì)象。

對(duì)于建設(shè)一個(gè)現(xiàn)-代的多功能小區(qū)，其成本核算對(duì)象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實(shí)際，研究分析總體項(xiàng)目的特點(diǎn)、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項(xiàng)確定。成本核算對(duì)象的設(shè)置必須堅(jiān)持“便于核算，利于管理”的原則。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，分別做如下處理：一般的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概(預(yù))算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)成本核算對(duì)象;同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，如果開竣工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象;對(duì)個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對(duì)象。比如，大型項(xiàng)目首先要分批分期，在分批開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類，對(duì)區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施，應(yīng)單設(shè)成本對(duì)象核算，這樣就會(huì)形成多個(gè)成本核算對(duì)象。

3.設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目。

正確劃分成本項(xiàng)目，如：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等?？梢钥陀^地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：開發(fā)成本屬一級(jí)科目，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，確定成本項(xiàng)目，進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不宜開列太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并;對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。土建費(fèi)用如屬于合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。

4.準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。

對(duì)于單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于成本對(duì)象簡(jiǎn)單，歸集成本費(fèi)用就容易得多，通過(guò)分配間接計(jì)入成本對(duì)象的內(nèi)容就相對(duì)較少。然而一項(xiàng)大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復(fù)雜，成本核算對(duì)象比較細(xì)化，很多成本費(fèi)用不可能直接歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象，就需要采用一定方法和程序進(jìn)行分配，再間接地歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象。直接歸集的成本費(fèi)用主要是建筑安裝工程費(fèi)用，其他成本費(fèi)用則需要按期進(jìn)行分配，而對(duì)于間接分配的費(fèi)用需要在日常歸集時(shí)按各自成本項(xiàng)目的細(xì)目分別歸集核算，然后按各個(gè)成本對(duì)象和對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行分配。例如：大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象直接歸集項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用;土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)日常發(fā)生的成本費(fèi)用可不按成本對(duì)象直接分配，而在此成本明細(xì)科目中分細(xì)目歸集，每月末按各成本對(duì)象的實(shí)際占地面積計(jì)算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費(fèi)用，在分配時(shí)無(wú)需按細(xì)目分?jǐn)?，若成本管理需要可以再按?xì)目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用中的現(xiàn)場(chǎng)管理性費(fèi)用則按各成本對(duì)象的建筑面積計(jì)算比例分?jǐn)偂．?dāng)月發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。對(duì)于利息支出則按各成本對(duì)象歸集的上月末成本實(shí)際發(fā)生額計(jì)算比例分?jǐn)?對(duì)于預(yù)付款項(xiàng)中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項(xiàng)，應(yīng)直接進(jìn)入成本項(xiàng)目歸集，并及時(shí)取得發(fā)票;對(duì)于工程決算后欠付的款項(xiàng)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提，包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等。

5.重視項(xiàng)目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。

已完土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的方法進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如：

(1)為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。開發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。

(2)開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場(chǎng)地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收取得交付使用許可證后三個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)取得經(jīng)過(guò)審價(jià)后的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對(duì)象所歸集的費(fèi)用核對(duì)各項(xiàng)合同和工程決算書確定的價(jià)款支付情況，按權(quán)責(zé)發(fā)生制要求計(jì)提相應(yīng)的成本費(fèi)用，從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實(shí)際總成本，并計(jì)算各獨(dú)立核算對(duì)象的單位成本進(jìn)行完工開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。若屬于出租經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，則轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。商品房的預(yù)售業(yè)務(wù)在前，竣工交付在后，工程決算若不及時(shí)完成，成本核算則不可能真實(shí)和及時(shí)，進(jìn)而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應(yīng)按配比原則，以各個(gè)獨(dú)立銷售單元(獨(dú)立核算對(duì)象)進(jìn)行明細(xì)核算，以每平方米建筑面積成本為銷售成本轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

四、如何結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本

結(jié)算第一步：整理銷售資料，確認(rèn)銷售收入

就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進(jìn)行核對(duì)，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預(yù)收賬款”金額一致。銷售清單應(yīng)該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價(jià)、銷售總價(jià)、已經(jīng)收款、欠款金額等要素。核對(duì)一致后，確認(rèn)一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積，算出平均單價(jià)。按照確認(rèn)的銷售收入做憑證：

借：預(yù)收賬款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

結(jié)算第二步：整理工程施工合同清單和結(jié)算單。

這個(gè)步驟比較麻煩，因?yàn)槭┕ず贤容^多，結(jié)算單有的合同可能有，有的可能沒(méi)有。一般應(yīng)該把合同按照成本類別分別進(jìn)行整理。也就是按照土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號(hào)、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結(jié)算數(shù)。整理出來(lái)之后，分別算出各個(gè)類別合同的結(jié)算數(shù)。

結(jié)算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進(jìn)行核對(duì)。

各個(gè)類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進(jìn)行核對(duì)，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。

1.款項(xiàng)已經(jīng)支付，但是施工單位發(fā)票沒(méi)有開具，由于在預(yù)付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結(jié)算之前，把發(fā)票開具過(guò)來(lái)。

2.施工單位還沒(méi)有結(jié)算，發(fā)票也沒(méi)有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國(guó)稅發(fā)2008年41號(hào)文進(jìn)行不超過(guò)10%的預(yù)提，進(jìn)入到成本。

3.施工單位質(zhì)保金發(fā)票沒(méi)有開具。這個(gè)可以督促施工單位把質(zhì)保金發(fā)票開過(guò)來(lái)。

4.施工單位因?yàn)槭韬?，多開了發(fā)票，但是企業(yè)沒(méi)有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回。

5.有一部分成本，由于金額較小，既沒(méi)有簽合同，也沒(méi)有做結(jié)算。但是實(shí)際上已經(jīng)發(fā)生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單里面。

最后，合同清單金額和預(yù)提之后的賬面金額完全一致。

預(yù)提時(shí)候：

借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款-預(yù)提

按照這個(gè)金額結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品。

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

結(jié)算第四步：計(jì)算出開發(fā)產(chǎn)品成本單價(jià)，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷售成本。

這一步最重要的一點(diǎn)是確定結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積，這個(gè)面積應(yīng)該等于可銷售面積+車庫(kù)面積+開發(fā)商可以辦理房產(chǎn)證的公共配套面積。開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)=開發(fā)產(chǎn)品/結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積

根據(jù)第一步算出來(lái)的銷售金額，計(jì)算出來(lái)產(chǎn)品銷售成本

產(chǎn)品銷售成本=開發(fā)產(chǎn)品單價(jià)*已經(jīng)銷售面積

賬務(wù)處理：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

這里面一定要注意，開發(fā)產(chǎn)品和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本是有區(qū)別的，開發(fā)產(chǎn)品歸集的是全部成本對(duì)象，也就是說(shuō)，開發(fā)產(chǎn)品是發(fā)生的全部的成本。而主營(yíng)業(yè)務(wù)成本僅僅歸集的是已經(jīng)銷售的產(chǎn)品的成本。只有在全部物業(yè)已經(jīng)售馨，并且開發(fā)商沒(méi)有自留物業(yè)的時(shí)候，兩者才相等。

結(jié)算第五步：把主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤(rùn)。這一步跟其他行業(yè)的賬務(wù)處理一樣，不在贅述。

五、新制度下房地產(chǎn)企業(yè)該怎樣做好成本核算

財(cái)政部頒發(fā)了《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)》(下稱“新制度”)，并規(guī)定自2014年1月1日起，在除金融保險(xiǎn)業(yè)以外的大中型企業(yè)范圍內(nèi)施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。該制度對(duì)我國(guó)企業(yè)產(chǎn)品成本核算有關(guān)的“成本核算對(duì)象”、“成本核算項(xiàng)目和范圍”、“成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)”等內(nèi)容，進(jìn)行了系統(tǒng)的明確與規(guī)范。對(duì)所有企業(yè)建立健全產(chǎn)品成本核算制度，規(guī)范企業(yè)成本核算行為，保證企業(yè)產(chǎn)品成本信息真實(shí)、完整等具有重大意義。

新制度中關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容與《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》(下稱“原制度”)中的相關(guān)規(guī)定相比，房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)成本明細(xì)項(xiàng)目”的具體核算內(nèi)容發(fā)生了4個(gè)方面的變化。

引入作業(yè)成本法

新制度的最大亮點(diǎn)是，引入了新的成本管理方法———“作業(yè)成本法”。體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算來(lái)看，主要是將原制度在“期間費(fèi)用”開支的部分費(fèi)用計(jì)入了“開發(fā)成本”，使成本信息更加真實(shí)、完整。

主要項(xiàng)目有，將原制度在“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”開支的項(xiàng)目，計(jì)入了“開發(fā)成本———前期工程費(fèi)”。比如安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)以及臨時(shí)圍墻、圍欄、圍板的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用等。

將原制度規(guī)定在“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”開支的項(xiàng)目，計(jì)入了“開發(fā)成本———開發(fā)間接費(fèi)”。比如：預(yù)結(jié)算編制與審核費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、臨時(shí)銷售通道工程費(fèi)、售樓處裝飾裝修費(fèi)、樣板間費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)等。

將原制度規(guī)定在“銷售費(fèi)用”開支的項(xiàng)目，計(jì)入了“開發(fā)成本———基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”。比如，開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘等室外零星設(shè)施費(fèi)用。

新增借款費(fèi)用項(xiàng)目

無(wú)論是原制度還是國(guó)家的企業(yè)所得稅、土地增值稅稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的成本項(xiàng)目均為6個(gè)，即土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。

而《新成本制度》在房地產(chǎn)企業(yè)原有的6個(gè)成本項(xiàng)目基礎(chǔ)上，新增了第7個(gè)成本項(xiàng)目———“借款費(fèi)用”，并明確規(guī)定其用來(lái)核算符合資本化條件的借款費(fèi)用。也就是說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在商品房開發(fā)過(guò)程中，即取得《施工許可證》后工程開工至工程竣工交付取得《大產(chǎn)權(quán)證》期間，因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借款而發(fā)生的費(fèi)用，需要進(jìn)行資本化處理，計(jì)入“開發(fā)成本———借款費(fèi)用”核算。

這一變化，解決了房地產(chǎn)企業(yè)核算“借款費(fèi)用”計(jì)入哪個(gè)成本項(xiàng)目的難題，對(duì)企業(yè)來(lái)講是一大福音。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)———借款費(fèi)用》，并結(jié)合《新成本制度》要求，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)核算“開發(fā)成本———借款費(fèi)用”應(yīng)該設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目核算：利息支出，指房地產(chǎn)企業(yè)支付給銀行等金融機(jī)構(gòu)的利息支出、非金融機(jī)構(gòu)的利息支出;匯兌損益，指房地產(chǎn)企業(yè)借入外幣資金因匯率變動(dòng)對(duì)外幣本金及其利息的記賬本位幣金額所產(chǎn)生的差額;金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，因借款而支付給金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)，如融資顧問(wèn)費(fèi)、貸款手續(xù)費(fèi)、理財(cái)費(fèi)用、貸款傭金等;中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用，因借款而必須發(fā)生的支付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用，如支付的土地評(píng)估費(fèi)、在建工程評(píng)估費(fèi)、法律顧問(wèn)費(fèi)、財(cái)務(wù)報(bào)告審計(jì)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等;其他，指因借款而支付的其他借款費(fèi)用，如土地抵押登記費(fèi)、在建工程抵押登記費(fèi)、租賃登記費(fèi)等。

細(xì)化和明確前期工程費(fèi)

新制度把“前期工程費(fèi)”明確分為勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)四大類，并將這四大類進(jìn)行了細(xì)化。

勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，包括勘測(cè)丈量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。其中，勘測(cè)丈量費(fèi)包括初勘、詳勘等。主要有水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)，撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)，復(fù)線費(fèi)，定線費(fèi)，施工放線費(fèi)，建筑面積丈量費(fèi)等。

而規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)則包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)以及其他項(xiàng)目。

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，包括方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他項(xiàng)目則包括可行性研究費(fèi)、咨詢論證費(fèi)、制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。

報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)，包括報(bào)批報(bào)建費(fèi)和項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)。

報(bào)批報(bào)建費(fèi)，包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金或墻改專項(xiàng)基金、教師住宅基金或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)，包括項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)以及水、電、煤氣增容費(fèi)等。

“三通一平”費(fèi)，包括臨時(shí)道路、臨時(shí)用水用電、場(chǎng)地平整的設(shè)計(jì)費(fèi)、建造費(fèi)等。臨時(shí)道路，包括接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。臨時(shí)用電，包括接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。臨時(shí)用水，包括接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。場(chǎng)地平整，包括基礎(chǔ)開挖前場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。

臨時(shí)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)圍墻、臨時(shí)圍板、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場(chǎng)地的設(shè)計(jì)費(fèi)、建造裝飾費(fèi)等。臨時(shí)圍墻，包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用;臨時(shí)辦公室，包括租金、建造及裝飾費(fèi)用。臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)等;臨時(shí)圍板，包括圍板設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。

從上述可以看出，《新成本制度》關(guān)于“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目的具體規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正確核算成本意義重大。

擴(kuò)展開發(fā)間接費(fèi)的核算內(nèi)容

新制度對(duì)“開發(fā)間接費(fèi)”的內(nèi)涵進(jìn)行了重新定義與分類，同時(shí)參照相關(guān)規(guī)定，對(duì)其具體核算內(nèi)容進(jìn)行了擴(kuò)展。與原制度相比，有3個(gè)方面的變化：

首先，重新定義了“開發(fā)間接費(fèi)”的內(nèi)涵。

新制度明確規(guī)定，“開發(fā)間接費(fèi)”，是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。

其次，將“開發(fā)間接費(fèi)”進(jìn)行了重新分類。

將“開發(fā)間接費(fèi)”分為工程管理費(fèi)、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)、物業(yè)管理完善費(fèi)等三大部分，并對(duì)每一部分內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化。

最后，對(duì)“開發(fā)間接費(fèi)”的具體核算內(nèi)容進(jìn)行了擴(kuò)展。

新制度對(duì)“開發(fā)間接費(fèi)”的具體核算內(nèi)容，充分考慮了相關(guān)規(guī)定，同時(shí)也與原制度有一定銜接，且有了更多的擴(kuò)展與突破。

具體核算內(nèi)容，包括工程管理費(fèi)，即為直接組織和管理所開發(fā)工程項(xiàng)目而發(fā)生的職工薪酬、行政費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等;營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，包括廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、臨時(shí)銷售通道工程費(fèi)、售樓處裝飾裝修費(fèi)、樣板間費(fèi)用等;物業(yè)管理完善費(fèi)，主要包括按照規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)公司代管的房屋維修基金、物業(yè)管理基金或其他專項(xiàng)基金，以及小區(qū)入住前投入的前期物業(yè)管理費(fèi)用。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照新制度的新要求，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，制定企業(yè)自身的《企業(yè)開發(fā)成本核算辦法》，規(guī)定成本核算對(duì)象、成本核算項(xiàng)目與范圍、成本的歸集與分配結(jié)轉(zhuǎn)、職能部門成本管理責(zé)任制等內(nèi)容，并嚴(yán)格執(zhí)行，進(jìn)一步完善，提升企業(yè)成本管理水平，以保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本信息的真實(shí)性與完整性。

北京圣運(yùn)律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●福音里片區(qū)房屋征收項(xiàng)目

●濟(jì)南市福音里拆遷程序

●福音里小區(qū)

●濟(jì)南福音里拆遷補(bǔ)償

●福全拆遷補(bǔ)償

●福全街道拆遷辦

●福燈小區(qū)拆遷補(bǔ)償

●福苑小區(qū)拆遷

●福田拆遷補(bǔ)償

●濟(jì)南福音里小區(qū)拆遷

●房地產(chǎn)企業(yè)的成本怎么結(jié)轉(zhuǎn)的

●房地產(chǎn)企業(yè)的成本怎么結(jié)轉(zhuǎn)的

●房地產(chǎn)行業(yè)成本怎么結(jié)轉(zhuǎn)

●房地產(chǎn)公司成本怎么結(jié)轉(zhuǎn)

●房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)成本核算方法

●房地產(chǎn)企業(yè)成本會(huì)計(jì)分錄

●房地產(chǎn)企業(yè)成本計(jì)入什么科目

●房地產(chǎn)企業(yè)成本核算流程

●房地產(chǎn)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算

●房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)方法

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●武漢房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?武漢小戶型拆遷補(bǔ)償有福音：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

文章來(lái)源參考：【頭條】，濟(jì)南市福音里拆遷程序

本文到此結(jié)束，希望對(duì)您有所幫助，歡迎我們的本網(wǎng)站以便快速找到！

投稿：方然辰

內(nèi)容審核：馮興元教授