先補(bǔ)償后拆遷怎么解釋,必須先補(bǔ)償,后搬遷,實(shí)踐中,常常出現(xiàn)先搬遷后補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象,這造成的直接后果就是很多人搬遷后,房屋補(bǔ)償遲遲不到位或者不足額到位;另外先搬遷后補(bǔ)償對(duì)被征收人后期維權(quán)有很大的阻礙。這其中的緣由和人們的一個(gè)樸素認(rèn)識(shí)比較符合:即:
實(shí)踐中,常常出現(xiàn)先搬遷后補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象,這造成的直接后果就是很多人搬遷后,房屋補(bǔ)償遲遲不到位或者不足額到位;另外先搬遷后補(bǔ)償對(duì)被征收人后期維權(quán)有很大的阻礙。
這其中的緣由和人們的一個(gè)樸素認(rèn)識(shí)比較符合:即:保住房子,是爭(zhēng)取合理補(bǔ)償?shù)淖畲蠡I碼。
如果房子被拆,再維權(quán)就相當(dāng)困難了。
所以,為了全方位保障被征收人的利益,征收方必須秉承先補(bǔ)償,后搬遷的原則,從源頭上杜絕征收方“出爾反爾”的機(jī)會(huì)。
一、先拆遷后補(bǔ)償應(yīng)該怎么處理
要解讀先補(bǔ)償,后搬遷,我們不得不提的是在實(shí)踐中大多數(shù)征收拆遷因補(bǔ)償沒(méi)有到位,而強(qiáng)制搬遷被征收人的房屋,致使被征收人的合法權(quán)益無(wú)法得到保障。實(shí)質(zhì)上先補(bǔ)償,后搬遷包含兩種情況:首先是房屋征收雙方當(dāng)事人即征收人和被征收人就房屋征收達(dá)成一致,簽訂協(xié)議,雙方按照協(xié)議履行相關(guān)的義務(wù);其次是如果征收人和被征收人未就補(bǔ)償安置協(xié)議達(dá)成一致,征收部門(mén)已經(jīng)依法作出補(bǔ)償決定,貨幣補(bǔ)償已經(jīng)專戶儲(chǔ)存、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積已經(jīng)確定。
當(dāng)符合以上兩種情況都屬于先補(bǔ)償。此外由于補(bǔ)償方式不同,具體情況也會(huì)有所不同。如實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?,貨幣補(bǔ)償已經(jīng)專戶存儲(chǔ)、被征收人可以隨時(shí)支取即可視為對(duì)被征收人已經(jīng)進(jìn)行補(bǔ)償;對(duì)于實(shí)行現(xiàn)房進(jìn)行產(chǎn)前調(diào)換的,征收人可以確定安置房源,待被征收人搬遷完畢后在實(shí)際辦理交付手續(xù);實(shí)行期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,征收方則應(yīng)當(dāng)在協(xié)議確定安置房源后要求被征收人搬遷,待安置房竣工按照之前安置協(xié)議的約定交付房屋。
二、拆遷了,征收方限時(shí)要求村民簽訂空白協(xié)議,這可咋辦?
法律明明規(guī)定,房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償后搬遷。但在拆遷實(shí)踐當(dāng)中,一些地方卻反其道而行之,讓村民“配合工作”,先扒房子后補(bǔ)償。征收方的話說(shuō)的是漂亮,活兒干的更“漂亮”,不同意拆的,征收方就“幫”著拆了。先拆房子后補(bǔ)償,這種事情真的靠譜嗎?其實(shí)不難想象,房子都拆沒(méi)了,你在談補(bǔ)償時(shí)還有多少討價(jià)還價(jià)的主動(dòng)權(quán)?
如果您遭遇了征收方先拆房后搬遷的征收方式,又該如何應(yīng)對(duì)?下面即明拆遷律師為大家具體分析解答。
征收方告訴村民先拆房后補(bǔ)償,還讓簽空白協(xié)議
講一個(gè)新聞媒體報(bào)道過(guò)的案例。2010年,王先生回到鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)辦廠,并辦理了相關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,生意紅紅火火的。經(jīng)營(yíng)了8年之后,他的廠房規(guī)模已達(dá)上千平。
2018年,當(dāng)?shù)卣魇辗接“l(fā)了《項(xiàng)目征遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則》的通知,王先生的廠房也在拆遷范圍內(nèi)。
當(dāng)?shù)卣魇辗絼?dòng)員村民們積極配合拆遷工作,宣傳說(shuō)“先簽先拆得獎(jiǎng)勵(lì),后簽后拆受損失”。簽約拆遷時(shí)間為11月底前。不過(guò)在規(guī)定的簽約期內(nèi),王先生并未看到拆遷補(bǔ)償安置方案。征收方也未就詳細(xì)具體的補(bǔ)償事宜和王先生進(jìn)行協(xié)商談判,而是簡(jiǎn)單地要求其盡快簽訂補(bǔ)償協(xié)議。
更為糟糕的是,這份協(xié)議還是一份空白協(xié)議,上面沒(méi)有補(bǔ)償項(xiàng)、補(bǔ)償方式和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),甚至也沒(méi)有征收方的印章。王先生多少曉得空白協(xié)議的“厲害之處”,擔(dān)心簽字后難以獲得公平合理的補(bǔ)償,遲遲不肯落筆簽字。
2018年11月26日,征收方再次動(dòng)員王先生在空白協(xié)議上簽字。村里也給王先生做工作,還想要幫其“代簽協(xié)議”。王先生予以了拒絕,并質(zhì)疑“怎么補(bǔ)償都不知道,咋簽字”。
征收方相關(guān)工作人員向王先生承諾:“只要摸底調(diào)查有的,少不了你的?!暗跸壬鷮幵赶嘈虐准埡谧?,不信這些口頭承諾,依然堅(jiān)持要在協(xié)議上明確具體的補(bǔ)償項(xiàng)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),確定補(bǔ)償合理才肯簽字。
見(jiàn)王先生鐵了心不肯簽協(xié)議,征收方也失去了耐心。2019年1月3日,征收方對(duì)王先生家具廠進(jìn)行了強(qiáng)制拆除。
王先生得知消息后迅速趕至現(xiàn)場(chǎng),想要阻止征收方拆房,并斥責(zé)工作人員為什么先扒房子再談補(bǔ)償,要求他們出示房屋強(qiáng)制拆除的相關(guān)手續(xù)。工作人員回復(fù)其“可以起訴”,并說(shuō)雖然沒(méi)談補(bǔ)償價(jià)格,但一分不會(huì)少,先拆后談補(bǔ)償是配合工作。
先拆后補(bǔ),難道就真有理了?法律是怎么規(guī)定的?
本案中,我們不難發(fā)現(xiàn)這樣幾個(gè)疑點(diǎn)。
一是違背了先補(bǔ)償后搬遷的補(bǔ)償原則。從上述案例,咱們可以看到這位當(dāng)事人遭遇的房屋征收,屬于先拆房后補(bǔ)償,這和法律規(guī)定的“先補(bǔ)償后搬遷”的基本征收原則是相違背的。
王先生的廠房獲得了當(dāng)?shù)氐膶徟?,手續(xù)齊全,屬于合法經(jīng)營(yíng)的廠房。對(duì)于企業(yè)廠房的拆除必須依法進(jìn)行,并合理補(bǔ)償。
一是征收方未公開(kāi)發(fā)布、主動(dòng)出示拆遷補(bǔ)償安置方案,這是造成被征收人不敢簽訂補(bǔ)償協(xié)議的重要原因。
《土地管理法》第四十八條也規(guī)定,征地補(bǔ)償安置方案確定后,有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告,并聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。
對(duì)王先生的廠房征收,理所當(dāng)然地應(yīng)當(dāng)公布補(bǔ)償安置方案,并合理補(bǔ)償。
二是組織被征收人簽訂空白協(xié)議。根據(jù)最高院的一則判例解釋,簽訂空白合同協(xié)議,等同于對(duì)合同內(nèi)容的無(wú)限授權(quán)。所謂“無(wú)限授權(quán)”,咱們被征收人可以理解為是給了征收方“想怎么填內(nèi)容就怎么填內(nèi)容”的權(quán)利,你不害怕嗎?在未填寫(xiě)完整的空白協(xié)議上簽字蓋章后,直接交給他人,該行為其實(shí)隱藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。這明顯是不公平不合理的,也不利于維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。
三是未經(jīng)過(guò)法定的強(qiáng)制程序,就執(zhí)行了強(qiáng)制拆除房屋。我國(guó)早就取消了對(duì)合法房屋的行政強(qiáng)制拆除規(guī)定,改為了申請(qǐng)司法強(qiáng)制程序。因此本案中,如果當(dāng)?shù)卣魇辗轿赐ㄟ^(guò)司法強(qiáng)制程序而強(qiáng)制拆除當(dāng)事人房屋,這樣的行為并不合法。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》,不論是責(zé)令交出土地還是行政強(qiáng)制拆除,均以被征收人已經(jīng)依法得到補(bǔ)償安置或者無(wú)正當(dāng)理由拒絕接受補(bǔ)償安置為前提。很顯然,本案中,當(dāng)事人并未得到依法補(bǔ)償安置,就被拆除了房屋,這是不合理的。
綜上所述,當(dāng)?shù)卣魇辗嚼@過(guò)法定的征收流程及法定強(qiáng)制程序,侵害了被征收人在房屋征收中理應(yīng)享有的合法權(quán)益。
搬遷和拆遷的區(qū)別如下:1、補(bǔ)償性質(zhì)不同,拆遷是有一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)?,搬遷則不一定。涉及政策行為的搬遷就有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,如果是個(gè)人的行為搬遷就沒(méi)有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;2、性質(zhì)歸屬不同,拆遷屬于國(guó)有用地性質(zhì)。而搬遷,則宅基地屬于村集體,屬于集體用地性質(zhì)。但也有搬遷不拆房的情況,這種情況宅基地仍歸屬農(nóng)民使用。法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條國(guó)家征收土地的,依照法定程序批準(zhǔn)后,由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的,應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日,聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的,縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì),并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi),持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯?。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用,保證足額到位,與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議;個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。相關(guān)前期工作完成后,縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。農(nóng)村搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的1、草房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是1900元一平方米;2、磚瓦房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是2400元一平方米;3、樓房大于2層補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是3300元一平方米;4、預(yù)制磚結(jié)構(gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是2800元一平方米。
實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后,被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。
一、征地拆遷補(bǔ)償糾紛的訴訟流程怎么走?
一般情況下,如果在規(guī)定的期限內(nèi)房屋征收部門(mén)與被征收人達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議,作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府會(huì)做出征收補(bǔ)償決定。如果被征收人對(duì)該征收補(bǔ)償決定不服,可以通過(guò)依法提起行政訴訟。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條:房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議,或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的,由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定,按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定,并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平,包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。
被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的,可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議,也可以依法提起行政訴訟。
二、征地拆遷補(bǔ)償方式有哪幾種?
1、貨幣補(bǔ)償,貨幣補(bǔ)償是通過(guò)不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價(jià),生成有據(jù)可循的多元組成的補(bǔ)償金額。
2、產(chǎn)權(quán)置換,產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換,根據(jù)評(píng)估方法不同,有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序,通過(guò)對(duì)被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ),在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
3、結(jié)合型補(bǔ)償,顧名思義,這種補(bǔ)償方式就是指既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。
拆遷補(bǔ)償高。拆遷是指取得拆遷許可的單位,根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件,依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物,將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置,并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨椤?搬遷如果是政府的行為導(dǎo)致搬遷,可以等同于拆遷;如果是自己的原因搬遷,和拆遷就沒(méi)關(guān)系了。拆遷和搬遷的區(qū)別如下:1、性質(zhì)不同,房屋拆遷是指取得拆遷許可的單位,根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件,依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物,將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置,并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨?。搬遷如果是政府的行為導(dǎo)致搬遷,可以等同于拆遷。2、補(bǔ)償形式不同,拆遷在政府要求的情況下,可以獲得一定的賠償,房屋征收實(shí)施單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償。而搬遷若是個(gè)人行為則無(wú)法得到補(bǔ)償。3、拆遷補(bǔ)償方式不同,拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?,可以?shí)行貨幣補(bǔ)償,也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。而搬遷若是個(gè)人行為,則無(wú)法享受這些福利。拆遷的流程具體如下:1、調(diào)查核實(shí)。拆遷人收到征地批文后,首先要到派出所、房管站抄錄征地范圍內(nèi)的人口、房產(chǎn)情況,按表格逐一登記,并上門(mén)核實(shí);2、作出征收決定。為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,確需要征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定;3、發(fā)出征收公告。征收決定一經(jīng)作出,拆遷主管機(jī)關(guān)應(yīng)將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等以公告或其他形式予以公布,同時(shí)應(yīng)作好房屋拆遷的宣傳、解釋工作;4、拆遷評(píng)估。由被拆遷人選定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行測(cè)量、評(píng)估,并作出評(píng)估報(bào)告;5、簽訂協(xié)議。在公告規(guī)定的時(shí)限內(nèi),拆遷人與被拆遷人應(yīng)按國(guó)家和本地區(qū)關(guān)于安置、補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定在自愿、有償?shù)幕A(chǔ)上簽訂協(xié)議書(shū)。協(xié)議應(yīng)明確補(bǔ)償辦法和數(shù)額、安置面積和地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和時(shí)限以及違約責(zé)任等;6、實(shí)施拆除。被拆遷人搬遷后,拆遷人應(yīng)及時(shí)在批準(zhǔn)的拆遷范圍和期限內(nèi),將已騰空的房屋一一拆除。法律依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條 房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議,或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的,由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定,按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定,并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平,包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的,可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議,也可以依法提起行政訴訟。第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。第二十三條 對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償,根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
法律分析:公司搬遷,超出勞動(dòng)合同約定的工作地點(diǎn)范圍的,用人單位應(yīng)當(dāng)與勞動(dòng)者協(xié)商,愿意到新地點(diǎn)去工作的,簽訂勞動(dòng)合同變更協(xié)議,到新地點(diǎn)繼續(xù)履行合同;
不愿意去的,用人單位應(yīng)當(dāng)提前30天書(shū)面通知或者額外支付一個(gè)月工資解除合同,并按《勞動(dòng)合同法》規(guī)定,按勞動(dòng)者本單位工作年限支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。
法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》 第四十七條 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償按勞動(dòng)者在本單位工作的年限,每滿一年支付一個(gè)月工資的標(biāo)準(zhǔn)向勞動(dòng)者支付。
六個(gè)月以上不滿一年的,按一年計(jì)算;不滿六個(gè)月的,向勞動(dòng)者支付半個(gè)月工資的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
勞動(dòng)者月工資高于用人單位所在直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府公布的本地區(qū)上年度職工月平均工資三倍的;
向其支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)按職工月平均工資三倍的數(shù)額支付,向其支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)哪晗拮罡卟怀^(guò)十二年。本條所稱月工資是指勞動(dòng)者在勞動(dòng)合同解除或者終止前十二個(gè)月的平均工資。
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投稿:余宸
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