一、增城工業(yè)舊市場拆遷補償,增城拆遷補償標準

法律主觀：

房屋 拆遷 償價由 宅基地 區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)成。 宅基地區(qū)位補償價參照當?shù)仄胀ㄗ≌笇r，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通 商品房 住宅均價、城市規(guī)劃等綜合確定。 拆遷中認定的宅基地面積應經(jīng)合法批準、切不超控制標準。 房屋重置成新均價是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價， 具體標準由區(qū)縣政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400--700元/平方米幅度內(nèi)確定。 戶均安置面積，按照100-150平方米控制，具體標準由區(qū)縣政府根據(jù)當?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟水平、農(nóng)民居住情況確定。

法律客觀：

《土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。 征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以 征地 前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。 被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。 國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

二、廣州增城舊改補償標準是什么

法律分析：補償標準：權(quán)益面積建設(shè)費用單價按復建住宅建設(shè)費用單價與房屋建安成本補償（1500元/平方米）的差額計算，計入改造成本；村民住宅大于按復建費用計入改造成本的面積部分，可按1500元/平方米給予房屋建安成本補償；現(xiàn)狀建筑中不予復建部分，按1500元/平方米給予房屋建安成本補償，等等。

法律依據(jù)：《廣州市增城區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)增城區(qū)加快推進舊村全面改造工作的實施意見（試行）的通知》

第十四條 （集體土地上住宅改造成本核算標準）集體土地上住宅（含宅基地、世居祖屋）改造成本按以下標準核算：

（一）住宅房屋有合法證明文件的，現(xiàn)狀建筑面積中證載（批準）部分，復建費用和臨遷費計入改造成本。

（二）住宅房屋無合法證明文件的，可計基底面積三層半以下現(xiàn)狀建筑面積部分，復建費用和臨遷費計入改造成本。

（三）核定的住宅復建總量大于按復建費用計入改造成本的面積部分為權(quán)益面積。權(quán)益面積建設(shè)費用單價按復建住宅建設(shè)費用單價與房屋建安成本補償（1500元/平方米）的差額計算，計入改造成本。其中扣減的房屋建安成本補償（1500元/平方米）由村民自籌，不計入改造成本。

（四）村民住宅現(xiàn)狀建筑面積大于按復建費用計入改造成本的面積部分，可按1500元/平方米給予房屋建安成本補償，計入改造成本，不計臨遷費。

（五）臨遷費單價為30元/平方米，按48個月計算。如項目規(guī)模較大、實施整體改造（改造范圍內(nèi)拆遷補償安置協(xié)議整體簽約率超過80%后出讓融資地塊），可按60個月計算。

第十五條 （集體經(jīng)濟物業(yè)復建總量和改造成本核算標準）集體經(jīng)濟物業(yè)復建總量按建筑面積和用地面積（僅限有合法用地證明文件）兩種方式核算，同一宗地只能選擇一種方式核算。

（一）按建筑面積核算：

1.有合法證明文件的，現(xiàn)狀建筑中合法部分按1:1核算復建量，復建費用和臨遷費計入改造成本。證載（批準）面積大于現(xiàn)狀建筑面積部分可計為權(quán)益面積，建設(shè)費用自籌，不計入改造成本。

2.無合法證明文件（含現(xiàn)狀建筑面積大于證載或批準面積部分）的，2009年12月31日前建成部分，可按1:1或2:1核算復建量（同一項目只能選擇一種標準核算），復建費用和臨遷費按該部分建筑面積的50%核算，計入改造成本；2009年12月31日后建成部分，不予核算復建量。現(xiàn)狀建筑中不予復建部分，按1500元/平方米給予房屋建安成本補償，計入改造成本。

3.臨遷費單價為45元/平方米，按48個月計算，如項目規(guī)模較大、實施整體改造（改造范圍內(nèi)拆遷補償安置協(xié)議整體簽約率超過80%后出讓融資地塊），可按60個月計算。

（二）按用地面積核算：

1.按證載（批準）用地面積每畝400平方米核算集體經(jīng)濟物業(yè)面積，建設(shè)費用計入改造成本。臨遷費按本條第（一）款計算，計入改造成本。

2.不需采用政府征收村屬其他用地、政府補助、異地安置、異地容積率補償?shù)确绞狡胶忾_發(fā)強度的，可按證載（批準）用地面積容積率1.8（毛）計算權(quán)益面積，其建設(shè)費用自籌，不計入改造成本。

三、廣州拆遷補償標準

1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償標準。按照被拆除房屋的建筑面積計算。即采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的補償標準是被拆除房屋的建筑面積。其中，償還面積與原面積相等的部分，按重置價格計算結(jié)構(gòu)差價;償還面積超過原面積部分，按商品房價格結(jié)算;償還面積不足原面積部分，按重置價格結(jié)合成新度結(jié)算。2、貨幣補償標準。按照被拆除房屋的建筑面積的重置價格結(jié)合成新度計算。實行貨幣補償?shù)?，應由房屋所在地房地產(chǎn)管理部門或法定評估機構(gòu)對被拆除房屋進行評估，以評估價格作為計算依據(jù)。其他補償項目：對貨幣補償?shù)谋徊疬w人，只要符合條件，也享受各種困難補助、拆遷獎勵、停產(chǎn)停業(yè)損失，及房屋專修、家電移機補償?shù)?。一、搬遷補償款的發(fā)放流程是什么：1、被拆遷在與拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議時，就應將補償金額、付款方式、付款期限等作明確約定，屆時拆遷人應當在該協(xié)議約定的付款期限內(nèi)；2、將拆遷補償款存入指定銀行，并將銀行開具的補償款存款單據(jù)交付給被拆遷人。3、農(nóng)村土地征收啟動到發(fā)放補償款的全流程：征地告知書－征地公告－補償?shù)怯洠瓟M征地補償安置方案－補償安置方案－聽證－審批通過補償安置方案－支付補償款。4、城市房屋拆遷啟動到發(fā)放補償款的全流程：征收調(diào)查登記－房屋征收決定－征收補償方案（公布）－房屋征收公告－簽訂補償協(xié)議－房屋征收補償決定－支付－搬遷。二、住宅房屋所有人的拆遷補償?shù)臉藴视心男?、拆除住宅房屋，拆遷人應當按照被拆房屋原建筑面積的重置價格結(jié)合成新對被拆除房屋所有人給予補償;2、拆執(zhí)行國家規(guī)定租金標準的私有出租住宅房屋，拆遷人對被拆除房屋所有人應當按照被拆除房屋原建筑面積的重置價格及成新，結(jié)合被拆除房屋所在區(qū)位給予補償;3、拆除私有自住住宅房屋和不執(zhí)行國家規(guī)定租金標準的私有出租住宅房屋，拆除人對被拆除房屋所有人應按被拆除房屋原建筑面積的重置價格結(jié)合成新進行補償。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、增城征地補償標準

法律主觀：土地 征收補償標準 由 土地補償費 、 安置補助費 、附著物補償費和青苗補償費構(gòu)成。 1、土地補償費:用地單位依法對被征地的農(nóng)村 集體經(jīng)濟組織 因其土地被征用造成經(jīng)濟損失而支付的一種經(jīng)濟補償。 2、青苗補償費:用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。 3、附著物補償費:用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設(shè)施，因征地被毀損而向該所在人支付的一種補償費用。 4、安置補助費:用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。各項 征地補償費用 的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的 征地補償安置 方案規(guī)定。

法律客觀：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

五、增城舊城改造補償標準

舊城改造補償標準為：永久性建筑拆除一平方米補償住宅一平方米，國道用于商業(yè)用途的永久性建筑按照拆除一平方米補償住宅0．7平方米來計算，村道用于商業(yè)用途的永久性建筑，按照拆除一平方米補償住宅0．6平方米來計算，瓦房的補償標準是拆除一平方米，按照住宅的1．5平方米來補償，臨時性建筑物樓頂?shù)蔫F皮按照每平方米300來進行補償。

一、舊城改造程序

第一步是調(diào)查研究，對舊城改造的基本信息進行資料收集，對舊城改造的必要性和社會經(jīng)濟的可能影響作出基本的判斷，了解各個城市發(fā)展的各個方面。

第二步，確定舊城改造地區(qū)之后，根據(jù)經(jīng)濟實力和區(qū)域發(fā)展需求提供定制化規(guī)劃。

第三步，拆除部分建筑，進行居民遷移，道路等基礎(chǔ)性工作，保證舊城改造工作的順利開展。再是對舊城改造的基礎(chǔ)設(shè)施進行設(shè)計和修繕。

二、舊城改造的觀點

1、對城市規(guī)劃的有益補充，體現(xiàn)了城市開放、兼容的城市品格，增進了國際化的城市認同。在全球化、城市現(xiàn)代化、國際化背景下，外籍人口越來越多，在一定地段適度增加一些具有異域風景的城市景觀，未嘗不可。對于增加外籍人士的城市認同感、提升城市國際化形象具有積極意義。城市和地方財政事權(quán)增加也為此提供基礎(chǔ)與條件。將時尚小區(qū)變臉為歐洲小鎮(zhèn)，體現(xiàn)了將時尚進行到底的改造思路。

2、城市更新和改造不可盲目，特色的文化延續(xù)更加重要。作為政治、經(jīng)濟和文化中心的中心城市，應該有更多的地區(qū)文化擔當意識。城市政府、規(guī)劃與設(shè)計單位應該有強烈的地方文化自主性意識，讓城市傳統(tǒng)建筑和建筑風格可以延續(xù)，增進城市的歷史和文化質(zhì)感。

3、應該加強城市規(guī)劃和城市建設(shè)過程中的公眾參與，推進民主社會和市民社會的建設(shè)，社會公平性應該得到強化。對于提升環(huán)境質(zhì)量、增加附近居民出行便捷度、完善周邊服務配套等大有裨益，對其而言是局體利益最大化，但對全區(qū)居民和全市居民而言，就有失公平。遠景設(shè)計研究院認為，城市規(guī)劃和建設(shè)過程中，一定要養(yǎng)成機會成本的思維，憑什么重點發(fā)展和開發(fā)一個地方，如何滿足其他地方的發(fā)展訴求，都是需要思考的問題。

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文章來源參考：【頭條】，增城工業(yè)舊市場拆遷補償標準

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投稿：陶夏

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