一、拆遷補償會影響心態(tài),面對征收方，保持淡定從容姿態(tài)，恰當?shù)臏贤ㄅc接觸

很多被征收人，一聽說要征地拆遷，潛意識就認為征收方給的標準不高，補償不合理。征收方代表來宣傳、溝通相關(guān)事宜時，有的被征收人不配合、不理會，抱有抵觸情緒。

試問這是想處理好一件事情應有的態(tài)度嗎?拆遷有一系列法定流程，征收方要遵守，被征收人也要遵守。如果連初級階段的入戶調(diào)查也不讓工作人員進行，帶著這樣的態(tài)度去跟征收方談補償事宜一定是談不好的。

面對征收方，要保持淡定從容的姿態(tài)，有理有據(jù)地去和征收方談，更能占據(jù)談判的主動。

一、跟有決定權(quán)的人談判

與對方談判有意義的前提是雙方對談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說了算的人。否則你可能費了大量的口舌和精力跟對方談了半天，最后他來了句：這個我說了也不算、這個超出我決定的權(quán)限了，必須回去請示領(lǐng)導，此時你就會很崩潰。所以，在談判之前，大家就要確認一下，跟自己談判的人是不是有決定權(quán)和執(zhí)行權(quán)，以免對方在關(guān)鍵時刻以沒有權(quán)限為借口來推脫，浪費您寶貴的維權(quán)時間。實踐中，一些被征收人會根據(jù)情況主動提出與項目動遷工作的負責人、領(lǐng)導來直接談，這是富有智慧的做法。

1、合理報價，不漫天要價

給自己定一個心理預期價是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的。如果要求過高，脫離了實際，可能會導致直接談崩；要求過低，又擔心吃虧。所以報價不宜過高，也不宜過低，可以稍微高于自己的心理預期，但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。給大家建議的參考標準是：首先，可以和周邊房地產(chǎn)市場價格對比，因為對被征收房屋價值的補償，一般不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，這是有充分的法律依據(jù)的；其次，要考慮自己之后的生活質(zhì)量和居住條件，以不降低且略有提升為標準。無論如何，指望著拆遷暴富都是不值得提倡的心態(tài)，也往往無法實現(xiàn)。

2、找出征收方的違法點，以備靈活運用

征收方在拆遷整個過程中的違法點經(jīng)常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評估程序違法等。這時你指出它的違法點，往往可以提高談判的籌碼。因為拆遷方會懼怕一旦在某起涉及項目的行政訴訟中敗訴，整個拆遷項目的進度將會受到影響，他們就會遭受極大的損失。所以談判時抓住對方的破綻和弱點，對最終獲得一個滿意的談判結(jié)果也能起到重要作用。當然，這就需要被征收人對590號令及相關(guān)的規(guī)范性文件具有相當程度的基礎和了解了。兩眼一摸黑式的談判，信息和知識儲備都不對等，那么被征收人吃虧幾乎是難以扭轉(zhuǎn)的。

二、早簽協(xié)議給“獎勵”，拆遷獎勵金的陷阱該如何避免？

征收獎勵方式是由市、縣人民政府根據(jù)當?shù)厍闆r自行制定。但我們要注意的是，征收獎勵的本意是鼓勵征收雙方順利簽訂協(xié)議，拆遷工作合法進行，所以，獎勵金額并不會很多，而且有一個前提，就是必須在特定時間之前完成搬遷。大家注意獎勵的前提基礎必須是合理的補償。當我們遇到征地拆遷，征收方大方的給出獎勵時，一定不要心急，先看看補償標準是否參照房屋征收決定發(fā)布之日時周圍類似房地產(chǎn)的市場價值。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條的規(guī)定：“市、縣人民政府應該制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵?！?

二、在征收過程中，如何確保征收補償方案的合法性？

法律分析：

在征收過程中，必須確保征收補償方案的合法性。地方政府和征收方應確保該方案符合相關(guān)法律法規(guī)，并向受影響的居民提供充分的信息和透明度，以確保合法性。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國憲法》第十四條 土地是國家的重要資源，應當受到嚴格的保護。

2.《中華人民共和國土地管理法》第十四條 征收單位應當按照公開、公正、公平的原則確定土地征收補償標準和補償費用，并及時向被征收人公告。

3.《中華人民共和國征收與補償條例》第十六條 征收單位應當根據(jù)征收決定書向被征收人提供補償方案，并告知其權(quán)利和義務。

4.《中華人民共和國行政許可法》第二十八條 行政機關(guān)作出行政許可決定，應當向申請人告知法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的有關(guān)許可條件和標準，告知申請人提供的材料和證明文件需要符合的條件和標準。

5.《中華人民共和國土地管理法》第二十三條 被征收土地的農(nóng)民或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應當在征收補償費用到位后，按照規(guī)定及時將土地移交征收單位。

三、行政征收與行政征用的聯(lián)系

行政征用，是指行政主體為了公共利益的需要，依照法定程序強制征用相對方財產(chǎn)或勞務的一種具體行政行為。行政征收是指行政機關(guān)或者法定授權(quán)的組織根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，向公民、法人或者其他組織無償收取一定財物的行政行為。二者的區(qū)別：行政征用是臨時性的，權(quán)屬性質(zhì)不變，用完后要歸還原主，若不能歸還或損壞征用單位要作價賠償；行政征收是指國家按照法定程序向土地所有者和使用者支付一定的補償費用后轉(zhuǎn)國家所有，權(quán)屬性質(zhì)由集體所有轉(zhuǎn)為國家所有。傳統(tǒng)征收特點：1、征收對象主要是土地等不動產(chǎn)；2、征收的形式是行政行為；3、征收目的是為了公用事業(yè)，特別是公路、鐵路等基礎設施建設工程；4、傳統(tǒng)征收以完全補償要件，而且大多是事先補償。法律依據(jù)：《中華人民共和國憲法》第十三條公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。

四、如何做好房屋征收工作

法律分析：第一，加強對拆遷工作的正面宣傳，積極進行輿論引導。一是加強政策法規(guī)宣傳。針對征地區(qū)域內(nèi)的群眾要加大宣傳力度，使拆遷區(qū)域內(nèi)的群眾能及時了解最新的拆遷政策，特別是哪些拆遷行為是出于公共利益的需要，從而積極主動配合拆遷工作。二是加強媒體宣傳。要在電視、網(wǎng)絡、報紙等媒體上開辟專欄，不僅要宣傳拆遷工作的政策，還要對涌現(xiàn)出來的先進典型要大張旗鼓地加以肯定和表揚；三是加強規(guī)劃宣傳。要將城市建設和發(fā)展的遠景規(guī)劃通過舉辦活動的方式向外宣傳出去，向群眾展示城市建設的美好前景，提高群眾對于城市建設和發(fā)展的參與度與支持度；四是加強公告宣傳。拆遷公告發(fā)布要及時，相關(guān)部門要立即組織專人入戶走訪，力爭以最快速度簽訂拆遷補償協(xié)議。

第二，依法拆遷，切實維護群眾的合法權(quán)益。一要充分尊重居民的私有財產(chǎn)權(quán)。將城市公共建設與商業(yè)開發(fā)嚴格分開，杜絕開發(fā)商以任何借口，將個人的意愿轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘邪l(fā)展與建設的需要，從而打著為了公共利益的旗號而為個人謀利。二要嚴格執(zhí)行《國有土地上房屋征收與補償條例》以及其他相關(guān)政策法規(guī)。征地拆遷全程都要做到依法和規(guī)范，確保群眾的利益不受侵害。三要加強拆遷隊伍的行業(yè)管理，采取以會代訓、專題講座、實例模擬演練等形式全面提高業(yè)務素質(zhì)和工作能力。四要打擊違法違規(guī)行為，堅決杜絕野蠻拆遷。

第三，兼顧各方利益，科學合理解決“釘子戶”問題。第一階段，要繼續(xù)做深入細致的思想工作，與其他人的補償標準一樣，不能隨意放寬補償政策，態(tài)度要明朗，語氣要堅決，絕不退讓。第二階段，在規(guī)定期限內(nèi)，引導他們依法申請行政復議或是依法提起行政訴訟，讓權(quán)威機構(gòu)和專家來評估房屋價值、補償數(shù)量等等，尊重法院的判決。第三階段，如果法院判決后，動遷戶仍拒絕配合，就要按照新拆遷法的要求，將相關(guān)材料收集齊全后依法申請人民法院強制執(zhí)行。

第四，要帶著感情做思想工作，真情服務和諧拆遷。一是號召拆遷工作人員換位思考。在工作方法上要和風細雨，從而做到親情拆遷、和諧拆遷，確保每戶群眾自愿拆遷。二是深入細致地做好思想工作。工作人員要到拆遷戶家里促膝談心，幫助計算補償賬目，計劃遷后的生活等，有效消除與動遷群眾之間的隔閡。三是對弱勢群體提供周到細致的服務。針對孤老、殘疾、弱智、重病患者等困難群體的實際情況，工作人員應實行上門服務，幫助聯(lián)系周轉(zhuǎn)房、組織義務搬家、代辦拆遷安置手續(xù)等。

第五，采取有力措施及時化解糾紛，避免矛盾態(tài)勢擴大。要建立健全征地拆遷信訪信息溝通與排查調(diào)處機制，及時掌握和化解苗頭性、傾向性問題。政府和有關(guān)職能部門負責人要深入到問題較多的地方去接訪、下訪，主動傾聽群眾訴求，把問題及時解決在初始階段。要加強形勢分析與研判，一旦發(fā)生惡性事件，及時啟動應急預案，控制局面，同時報告上級部門。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、簡述行政征收的概念及特征

法律分析：行政征收是指行政主體憑借國家行政權(quán)，根據(jù)國家和社會公共利益的需要，依法向行政相對人強制性征集一定數(shù)額金錢和實物的行政行為。行政征收的特征：(1)法定刑;(2)強制性;(3)無償性。

法律依據(jù)：《中華人民共和國稅收征收管理法》 第三條 稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行;法律授權(quán)國務院規(guī)定的，依照國務院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

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文章來源參考：【頭條】，拆遷補償會虧嗎

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投稿：苗冬

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