一、拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)日,拆遷公告日為什么是評估基準(zhǔn)日

拆遷公告日作為評估基準(zhǔn)日，主要是為了確保被征收房屋的價值評估具有公正性、客觀性和統(tǒng)一性。以下是具體的分析：

公正性：拆遷公告日發(fā)布后，所有被征收的房屋都將以該日期作為評估的基準(zhǔn)日，這確保了評估過程對所有被征收人的一視同仁，避免了因評估基準(zhǔn)日不同而導(dǎo)致的不公平現(xiàn)象。

客觀性：以拆遷公告日作為評估基準(zhǔn)日，可以確保評估機(jī)構(gòu)在評估被征收房屋價值時，依據(jù)的是同一時點(diǎn)的市場價格，從而更客觀地反映被征收房屋的實(shí)際價值。

統(tǒng)一性：統(tǒng)一以拆遷公告日作為評估基準(zhǔn)日，有利于評估機(jī)構(gòu)在評估過程中采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和方法，提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可比性。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條：“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！边@一規(guī)定明確了拆遷公告日作為評估基準(zhǔn)日的法律依據(jù)。同時，該條例還規(guī)定了被征收房屋的價值應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了評估的公正性、客觀性和統(tǒng)一性。

綜上所述，拆遷公告日作為評估基準(zhǔn)日，既符合法律法規(guī)的要求，也有利于保障被征收人的合法權(quán)益。

二、拆遷估價是否要公示

法律分析：需要。

法律依據(jù)：《中華人民共和國政府信息公開條例》

第二十一條　除本條例第二十條規(guī)定的政府信息外，設(shè)區(qū)的市級、縣級人民政府及其部門還應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地方的具體情況，主動公開涉及市政建設(shè)、公共服務(wù)、公益事業(yè)、土地征收、房屋征收、治安管理、社會救助等方面的政府信息；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府還應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地方的具體情況，主動公開貫徹落實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村政策、農(nóng)田水利工程建設(shè)運(yùn)營、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、宅基地使用情況審核、土地征收、房屋征收、籌資籌勞、社會救助等方面的政府信息。

三、拆遷估價初步結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示

估價機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。

一、在商品房拆遷中房主如何賠償

1、貨幣補(bǔ)償：貨幣補(bǔ)償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多遠(yuǎn)組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。重置價是指由估價機(jī)構(gòu)采用估價時點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點(diǎn)的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。2、產(chǎn)權(quán)置換：產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進(jìn)行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

二、深圳市拆遷安置房過戶什么要求

主要包括評估、勘驗(yàn)測量、做出評估結(jié)果并公示、過戶幾個主要步驟。

一、拆遷當(dāng)事人共同選擇評估機(jī)構(gòu)。

二、拆遷人出資委托評估機(jī)構(gòu)，與估價機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。

三、拆遷當(dāng)事人提供拆遷估價資料，協(xié)助估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。

四、估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示，向委托人提供被拆遷房屋的估價報告。

五、選擇合適的房屋并進(jìn)行過戶。

三、房產(chǎn)評估過程

1、獲取估價業(yè)務(wù)

獲取估價業(yè)務(wù)是指獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，這是房地產(chǎn)估價的先決條件。

2、明確估價基本事項(xiàng)

無論從何種途徑獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，估價方與委托估價方一般都有一個業(yè)務(wù)接洽的過程，在此過程中，估價方要就估價的基本事項(xiàng)以及估價收費(fèi)問題與委托估價方溝通和協(xié)商，予以明確，并簽訂合同，為后續(xù)工作打好基礎(chǔ)。

(1)明確估價目的

所謂估價目的，是指為何種需要而估價。估價目的決定了房地產(chǎn)價格類型，也決定了估價的依據(jù)，是實(shí)施房地產(chǎn)估價的前提條件。受理估價的具體目的主要包括：

①市場行為：買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、典當(dāng)、保險、拍賣等；②企業(yè)行為：合資、合作、股份制改造、上市、兼并、破產(chǎn)清算、承包等；③政府行為：農(nóng)用地征用、土地使用權(quán)出讓、課稅、拆遷補(bǔ)償、作價收購、土地使用權(quán)收回等；④其他：繼承、糾紛、贈與及可行性研究、他項(xiàng)權(quán)利造成的房地產(chǎn)貶值等。

任何一個估價項(xiàng)目都有估價目的，并且只能有一個估價目的。

(2)明確估價對象。

明確估價對象即明確待估對象的基本情況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。

(3)明確估價時點(diǎn)

估價時點(diǎn)是指決定房地產(chǎn)價格的具體時間點(diǎn)。由于同一房地產(chǎn)價格隨時間而變化，所評估的房地產(chǎn)價格，必定是某一時點(diǎn)的價格，而并非只是一個純粹的數(shù)字。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，必須明確估價時點(diǎn)。否則，在估價過程中，有關(guān)參數(shù)的選擇、調(diào)整幅度的確定等將無法進(jìn)行，其估價也將毫無意義。

(4)明確估價日期

估價日期是進(jìn)行房地產(chǎn)估價的作業(yè)日期。估價日期的確定也意味著明確了估價報告書的交付日期，因?yàn)?，估價作業(yè)日期的止日期一般即為估價報告書的交付日期。

3、簽訂估價合同

在明確估價基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，估價方與委托估價方應(yīng)簽訂委托估價合同或協(xié)議。

4、擬訂估價作業(yè)方案

為保證估價工作高效率、有秩序地進(jìn)行，根據(jù)估價目的、待估房地產(chǎn)基本情況及合同條款，估價方應(yīng)及時擬定合理的估價作業(yè)方案，其主要內(nèi)容包括：①擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；②擬調(diào)查收集的資料及其來源渠道；③預(yù)計(jì)所用的時間、人力、經(jīng)費(fèi)；④擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

5、搜集、整理估價所需資料

估價資料是為應(yīng)用估價方法、作出估價結(jié)論及撰寫估價報告書提供依據(jù)的，因此，估價資料是否全面、真實(shí)、詳細(xì)直接關(guān)系到估價結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性。

房地產(chǎn)估價資料一般包括下列四個方面：

(1)對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料，主要包括：統(tǒng)計(jì)資料、法律法規(guī)資料、社會經(jīng)濟(jì)資料、城市規(guī)劃資料等。

(2)對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料，主要包括：市場交易資料、交通條件資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、建筑物造價資料、環(huán)境質(zhì)量資料等；

(3)類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料；

(4)反映估價對象狀況的資料。

收集估價資料，其來源主要有：

(1)委托估價方；

(2)實(shí)地勘察；

(3)政府有關(guān)部門；

(4)房地產(chǎn)交易市場及有關(guān)中介機(jī)構(gòu)；

(5)有關(guān)當(dāng)事人；（6）專業(yè)性刊物。

6、實(shí)地查勘估價對象

實(shí)地查勘是指房地產(chǎn)估價人員親臨現(xiàn)場對估價對象的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地考察，以便對委估房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行充分了解和客觀確認(rèn)。

通常，委托估價方應(yīng)派出熟悉情況的人陪同估價人員實(shí)地查勘。在實(shí)地查勘過程中，估價人員要事先準(zhǔn)備已設(shè)計(jì)好的專門表格，將有關(guān)查勘情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來，形成“實(shí)地查勘記錄”。完成實(shí)地查勘后，實(shí)地查勘人員和委托方中的陪同人員都應(yīng)在“實(shí)地查勘記錄”上簽字，并注明實(shí)地查勘日期。

7、選定估價方法計(jì)算

在前述工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)待估房地產(chǎn)估價對象、估價目的和資料的詳實(shí)程度，就可正式確定采用的估價方法，然后，采用相應(yīng)的估價方法進(jìn)行具體計(jì)算。

8、確定估價結(jié)果

估價結(jié)果的確定過程，是使評估價格不斷接近客觀實(shí)際的過程。不同的估價方法是從不同的角度考慮對房地產(chǎn)進(jìn)行估價的，因此，用不同估價方法對同一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價，其計(jì)算結(jié)果很自然不會相同。估價人員應(yīng)對這些結(jié)果進(jìn)行分析、處理，以確定最終估價額。

9、撰寫估價報告

估價人員在確定了最終的估價額后，應(yīng)撰寫正式的估價報告。估價報告是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)履行委托估價合同的成果，也是估價機(jī)構(gòu)所承擔(dān)法律責(zé)任的書面文件，同時又是房地產(chǎn)估價管理部門對估價機(jī)構(gòu)評定質(zhì)量和資質(zhì)等級的重要依據(jù)。

10、估價資料歸檔

完成并向委托人出具估價報告后，估價人員應(yīng)及時對涉及該估價項(xiàng)目的資料進(jìn)行整理、歸檔，妥善保管。這將有利于估價機(jī)構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平，同時也有助于行政主管部門和行業(yè)協(xié)會對估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核，還有助于解決以后可能發(fā)生的估價糾紛。

四、拆遷估價是不是要公示

拆遷估價需要公示。拆遷估價公示后認(rèn)為不合理的，應(yīng)當(dāng)自收到評估結(jié)果之日起10日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，指出評估報告存在的問題，復(fù)核結(jié)果應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人或予以公告。

一、中標(biāo)后公示期一般幾天

中標(biāo)后公示期不得少于三日，招標(biāo)活動依法依規(guī)進(jìn)行并生成評估報告之日起，招標(biāo)人應(yīng)盡快在三日內(nèi)公示中標(biāo)候選人（候選人不超過三個），公示期大于等于三日，相關(guān)利害關(guān)系人應(yīng)及時關(guān)注招標(biāo)結(jié)果有關(guān)信息。如果對招標(biāo)活動的評估結(jié)果有異議，應(yīng)在招標(biāo)結(jié)果的公示期間（最好在發(fā)布中標(biāo)公示的三日內(nèi)）提出，招標(biāo)人會在收到異議后三日內(nèi)做出答復(fù)。

二、法院評估房產(chǎn)需要多長時間

一般情況下，涉及單套普通住宅的項(xiàng)目，從評估機(jī)構(gòu)收到法院委托函之日起15日內(nèi)提交評估報告。除此之外的其他類型房地產(chǎn)評估項(xiàng)目，從評估機(jī)構(gòu)收到法院委托函之日起30日內(nèi)提交評估報告。法院房產(chǎn)評估按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制，而基準(zhǔn)地價評估收費(fèi)則另立標(biāo)準(zhǔn)。差額定率累進(jìn)制，就是指按房地產(chǎn)價格總額大小劃分費(fèi)用率檔次，分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi)，各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。對100萬元以下(含100萬元)的房產(chǎn)，收取千分之五的費(fèi)用;101萬元以上至1000萬元的，收取千分之二點(diǎn)五;1001萬元以上至2000萬元的，收取千分之一點(diǎn)五等等，此外，每宗房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)不足300元的，按300元收取。評估費(fèi)是申請?jiān)u估的人預(yù)交，如果是原告申請?jiān)骖A(yù)交，如果是被告申請被告預(yù)交，這個鑒定機(jī)構(gòu)一看就知道了，因?yàn)榉ㄔ合腓b定機(jī)構(gòu)移送鑒定的時候，有申請人的申請書復(fù)印件，還有當(dāng)事人確定鑒定機(jī)構(gòu)意見表，上面都有申請人的資料和聯(lián)系方式，鑒定機(jī)構(gòu)會直接聯(lián)系申請人。

三、模擬拆遷的法定程序是什么

1、發(fā)布模擬公告：一般是由市、縣、區(qū)為本次“拆遷”征收主體，征收主體同意后，由市、縣、區(qū)房管部門組織發(fā)布公告。2、調(diào)查房屋登記：房屋征收部門對居民的改造意愿進(jìn)行調(diào)查，同時對建筑的權(quán)屬、面積等情況進(jìn)行調(diào)查，對改造的意愿和調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行公示，對結(jié)果有異議的，可以向房管部門提出，同意改造人數(shù)未達(dá)標(biāo)，(一般為總?cè)藬?shù)的90%，各地標(biāo)準(zhǔn)不一)，應(yīng)當(dāng)終止模擬搬遷。3、初次評估：戶數(shù)達(dá)標(biāo)之后，改造居民自行協(xié)商確定評估機(jī)構(gòu)，協(xié)商不成，由改造居民依照少數(shù)服從多數(shù)的原則進(jìn)行確定，或者采取搖號、抽簽等方式進(jìn)行確定。4、方案征詢：模擬征收補(bǔ)償方案進(jìn)行公示，多數(shù)居民覺得不符合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的，房屋征收部門組織居民參與聽證會，依據(jù)聽證會的情況修改補(bǔ)償方案。5、簽訂協(xié)議：房屋征收部門與房屋所有權(quán)人簽訂模擬“拆遷”安置協(xié)議。6、生效條件：在模擬搬遷期限內(nèi)，簽訂協(xié)議的戶數(shù)達(dá)標(biāo)，需將模擬搬遷協(xié)議的簽訂情況進(jìn)行公示，房屋征收部門申請征收主體作出房屋征收決定，模擬“拆遷”補(bǔ)償方案即為征收補(bǔ)償方案，模擬搬遷協(xié)議生效并且與征收補(bǔ)償協(xié)議具有同等效力。7、征收決定：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在作出房屋征收決定并及時公告，載明征收補(bǔ)償方案及救濟(jì)途徑。8、征收評估：最終評估應(yīng)當(dāng)視征收決定公告之日為評估時點(diǎn)，結(jié)合市場變換情況，可以重新進(jìn)行評估，征收評估與初次評估出現(xiàn)差異的，被征收房屋應(yīng)當(dāng)按照“就高不就低”的原則確定價格。9、征收決定：改造范圍內(nèi)的居民在簽約期內(nèi)仍達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者產(chǎn)權(quán)不明確的，房屋征收部門報請征收主體依據(jù)補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，被征收人在法定期限內(nèi)既不復(fù)議又不訴訟的，申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條

對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

五、拆遷補(bǔ)償評估結(jié)果是否需要公示？

法律分析：根據(jù)法律規(guī)定，拆遷補(bǔ)償評估結(jié)果需要公示。

法律依據(jù)：

1.《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照合理、公正、公開的原則進(jìn)行評估和支付。

2.《房屋征收與補(bǔ)償條例》第十二條規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對評估結(jié)果進(jìn)行公示，公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括評估機(jī)構(gòu)名稱、評估方法、評估結(jié)果等內(nèi)容。

3.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十四條規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)公開評估結(jié)果，并向當(dāng)事人出具評估報告。

綜上所述，拆遷補(bǔ)償評估結(jié)果需要公示，以保證評估的合理、公正和公開。

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文章來源參考：【頭條】，拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價

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投稿：沈一

內(nèi)容審核：李帥律師