一、底層業(yè)主拆遷是否有補(bǔ)償,拆遷影響到的人群有哪些如何評(píng)估損失

法律分析：拆遷涉及到被征收人、租賃人等多個(gè)人群體，對(duì)于不同的群體處理方式不同。對(duì)于未獲得合法地位的農(nóng)民或未取得合法居住證的城市居民，拆遷補(bǔ)償相對(duì)較低。被征收房屋的業(yè)主一般可以獲得補(bǔ)償款，但補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也存在區(qū)別。同時(shí)，被拆遷人可能還需要承擔(dān)房屋搬遷、裝修等費(fèi)用。評(píng)估損失需要考慮被拆遷人的權(quán)益以及拆遷對(duì)其生活產(chǎn)生的影響。

法律依據(jù)：

1.《城市房屋拆遷與補(bǔ)償條例》 第六條 拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)以合理住房為核心，以受拆遷房屋所在地或附近地區(qū)住房?jī)r(jià)格、市場(chǎng)行情、城市建設(shè)規(guī)劃和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況等因素為依據(jù)，通過(guò)貨幣補(bǔ)償、安置房、周轉(zhuǎn)房以及其他形式進(jìn)行，保障被拆遷人的合法權(quán)益。

2.《中華人民共和國(guó)城市居民基本生活用房條例》第二十六條 城市住房征收實(shí)行貨幣補(bǔ)償、安置補(bǔ)償?shù)刃问竭M(jìn)行補(bǔ)償，被征收人享有選擇的權(quán)利。

3.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 第四十四條不動(dòng)產(chǎn)的征收，應(yīng)當(dāng)按照法定程序，并給予公正的補(bǔ)償。征收人和被征收人可以依照法律規(guī)定選擇補(bǔ)償?shù)男问胶蜆?biāo)準(zhǔn)。

二、拆遷中可以評(píng)估的有哪些

法律分析：拆遷評(píng)估范圍包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。

三、拆遷評(píng)估的有關(guān)問(wèn)題

一、關(guān)于拆遷評(píng)估價(jià)格：

目前寧波市住宅拆遷評(píng)估共有三種價(jià)格，即：市場(chǎng)價(jià)評(píng)估、結(jié)算價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估。如果選擇貨幣補(bǔ)償，一般采用市場(chǎng)價(jià)評(píng)估較為合算；如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，那么采用結(jié)算價(jià)評(píng)估更為有利。

二、三種評(píng)估價(jià)格的計(jì)算公式：

1．市場(chǎng)價(jià)評(píng)估金額＝［市場(chǎng)價(jià)格×結(jié)構(gòu)系數(shù)×使用年限系數(shù)×（1＋＿層次差價(jià)）×（1＋＿朝向差價(jià)）］×建筑面積

2．結(jié)算價(jià)評(píng)估金額＝［結(jié)算價(jià)格×（1＋＿層次差價(jià)）×（1＋＿朝向差價(jià)）－鋼混二等重置價(jià)格＋被拆房屋重置價(jià)格×成新率］×建筑面積

3．基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估金額＝［基準(zhǔn)價(jià)格×（1＋＿層次差價(jià)）×（1＋＿朝向差價(jià)）－鋼混二等重置價(jià)格＋被拆房屋重置價(jià)格×成新率］×建筑面積

注：高塘四村屬于寧波市三類(lèi)地段，2005年5月份寧波市三類(lèi)地段的二手房均價(jià)為5279元，平均房齡13．5年。

三、關(guān)于結(jié)構(gòu)系數(shù)、年限系數(shù)、成新率的確定：

根據(jù)《寧波市城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估暫行辦法》第十、十一條相關(guān)規(guī)定如下：

1．結(jié)構(gòu)系數(shù)的規(guī)定：鋼混二等結(jié)構(gòu)系數(shù)為1．1，鋼混三等和磚混一等結(jié)系數(shù)為1．05，磚混二等結(jié)構(gòu)系數(shù)為1．0，磚混三等結(jié)構(gòu)系數(shù)為0．95，磚木結(jié)構(gòu)系數(shù)為0．9，木結(jié)構(gòu)及簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)系數(shù)為0．85．

2．年限系數(shù)的規(guī)定：使用年限調(diào)整系數(shù)用于修正被拆遷住房的使用年限與公布的市場(chǎng)價(jià)格住房的平均使用年限之間的差額，按下列公式計(jì)算確定：使用年限系數(shù)＝1－（被拆遷住房使用年限－公布的市場(chǎng)價(jià)格住房的平均使用年限）×折舊率。被拆遷住宅使用年限大于公布的市場(chǎng)價(jià)格住房的平均使用年限時(shí)，折舊率按0．5％確定；被拆遷住宅使用年限小于公布的市場(chǎng)價(jià)格住房的平均使用年限時(shí)，折舊率按2％確定。鋼混、磚混結(jié)構(gòu)的被拆遷住房使用年限超過(guò)25年的按25年計(jì)算，磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)的被拆遷住房使用年限超過(guò)30年的按30年計(jì)算。

3、成新系數(shù)的規(guī)定：按使用年限每年2％折舊計(jì)算確定。但鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)低于五成的，按五成計(jì)算；磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)低于四成的，按四成計(jì)算。

四、案例分析：

假設(shè)李某住三類(lèi)地段磚混二等6層中的5層（底層無(wú)自行車(chē)房），朝向非東首朝南的成套私有住房，建筑面積為50平方米，使用年限為16年，其評(píng)估金額可以如下：

注：由于采用基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估不合算，本案例中不予考慮。

1．采用市場(chǎng)價(jià)評(píng)估的金額＝［市場(chǎng)價(jià)格×結(jié)構(gòu)系數(shù)×使用年限系數(shù)×（1＋＿層次差價(jià)）×（1＋＿朝向差價(jià)）］×建筑面積

＝［5279×1×0．9875×（1＋0．02）×（1＋0）］×50＝265863元

被拆房屋補(bǔ)償資金可以按評(píng)估金額增加25％的比例系數(shù)

265863×1．25＝332329元

2．采用結(jié)算價(jià)評(píng)估金額＝［結(jié)算價(jià)格×（1＋＿層次差價(jià)）×（1＋＿朝向差價(jià)）－鋼混二等重置價(jià)格＋被拆房屋重置價(jià)格×成新率］×建筑面積

＝［3750×（1＋0．02）×（1＋0）－1200＋880×0．68］×50＝161170元

可增加20％成套房補(bǔ)貼費(fèi)：161170×1．2＝193404元

根據(jù)拆遷人提供的房屋結(jié)算新老住房差價(jià)。

四、房屋拆遷評(píng)估注意的問(wèn)題有哪些

1、注意估價(jià)時(shí)點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)股價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)的規(guī)定，農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估為征地公告發(fā)布之日，估價(jià)方法以市場(chǎng)比較法為主，即以估價(jià)時(shí)點(diǎn)附近類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格與估價(jià)對(duì)象（被拆遷房屋）進(jìn)行對(duì)比修正。

2、估價(jià)報(bào)告的有效期。應(yīng)為征地公告的期限。評(píng)估報(bào)告具有時(shí)效性，一般與征地公告同時(shí)失效，但最長(zhǎng)不超過(guò)征地期限。評(píng)估報(bào)告的有效期應(yīng)在報(bào)告中說(shuō)明。估價(jià)報(bào)告超過(guò)1年的，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。

3、確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。從事征地估價(jià)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)拆遷、征地主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的房屋拆遷估價(jià)資格。相關(guān)估價(jià)指導(dǎo)規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇采取被征地人投票或征地當(dāng)事人抽簽的方式，按照這一設(shè)計(jì)，估價(jià)機(jī)構(gòu)的遴選應(yīng)當(dāng)包括以下五個(gè)步驟：

（1）公告估價(jià)項(xiàng)目和評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求；

（2）符合條件的估價(jià)機(jī)構(gòu)報(bào)名；

（3）評(píng)估機(jī)構(gòu)競(jìng)選；

（4）被拆遷人投票或拆遷人抽簽確定評(píng)估機(jī)構(gòu)；

（5）公示入選評(píng)估機(jī)構(gòu)。

4、委托評(píng)估機(jī)構(gòu)的條件。根據(jù)相關(guān)意見(jiàn)的規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)由征地主體委托并支付拆遷評(píng)估費(fèi)用。被征地人應(yīng)注意房屋拆遷估價(jià)的委托時(shí)機(jī)，應(yīng)為征地公告后委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。其一，沒(méi)有征地公告，就沒(méi)有權(quán)利和資格委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行以征地安置補(bǔ)償為目的的專(zhuān)項(xiàng)評(píng)估。其二，估價(jià)的時(shí)點(diǎn)為征地公告之日，如在征地公告之前委托估價(jià)，必然使估價(jià)時(shí)點(diǎn)提前，造成估價(jià)結(jié)論不準(zhǔn)確，從而影響了被征地人的利益。

5、評(píng)估方式、流程。按照評(píng)估規(guī)范的規(guī)定，評(píng)估分為分類(lèi)評(píng)估和分戶(hù)評(píng)估。征地拆遷規(guī)模較小的，可以直接進(jìn)行分戶(hù)評(píng)估，根據(jù)分類(lèi)評(píng)估結(jié)果經(jīng)協(xié)商達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的，可以要求分戶(hù)評(píng)估。分戶(hù)評(píng)估是指估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)被征地及被拆遷地上物和安置房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途、建筑面積、成新、朝向、樓層、裝修、環(huán)境、設(shè)施配套等因素按戶(hù)進(jìn)行的評(píng)估。

6、公示、送達(dá)程序。被征地人應(yīng)核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)公布的初步估價(jià)結(jié)果和送達(dá)分戶(hù)估價(jià)報(bào)告的程序是否合法。根據(jù)相關(guān)估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)的規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。征地主體應(yīng)向被征地人轉(zhuǎn)交分戶(hù)估價(jià)報(bào)告，并告知被征地人，若對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑義或異議的，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)詢(xún)問(wèn)，申請(qǐng)復(fù)核，或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。對(duì)委托人因原估價(jià)結(jié)果，復(fù)核結(jié)果有異議或另行委托的估價(jià)結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異，且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)，征地當(dāng)事人在收到估價(jià)報(bào)告，復(fù)估結(jié)論或重估報(bào)告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

一、房屋拆遷評(píng)估流程

拆遷評(píng)估的流程主要包括八個(gè)階段。

1、前期洽談、現(xiàn)場(chǎng)勘察。

首先要了解大概狀況，包括去現(xiàn)場(chǎng)初步勘察，了解評(píng)估范圍、對(duì)象等。

2、簽訂評(píng)估合同，然后制定工作計(jì)劃。

如果某評(píng)估公司要參與此次房屋拆遷，需要談一下收費(fèi)的問(wèn)題，評(píng)估收費(fèi)國(guó)家有指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)參考市場(chǎng)情況商討。委托雙方簽訂評(píng)估委托合同。

3、外業(yè)入戶(hù)評(píng)估。

外業(yè)階段，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要到現(xiàn)場(chǎng)逐戶(hù)進(jìn)行評(píng)估。

4、內(nèi)業(yè)結(jié)算。

外業(yè)評(píng)估之后需要把這些數(shù)據(jù)進(jìn)行輸機(jī)，按照公式進(jìn)行測(cè)算。

5、出具正式評(píng)估報(bào)告。

6、送達(dá)報(bào)告。送到拆遷戶(hù)手中。

7、動(dòng)遷解釋。

8、把報(bào)告歸檔。即項(xiàng)目結(jié)案，有關(guān)的資料結(jié)案。

二、評(píng)估拆遷常見(jiàn)的違法問(wèn)題

1、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低；

2、評(píng)估方法錯(cuò)誤；

3、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇違法；

4、未經(jīng)實(shí)地勘察程序；

5、評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有給付完整的評(píng)估報(bào)告。

五、遇到拆遷評(píng)估應(yīng)該注意的幾類(lèi)基本問(wèn)題

法律分析：1、房屋面積及宅基地面積認(rèn)定不準(zhǔn)確問(wèn)題。一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證書(shū)上記載面積為準(zhǔn)。2、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低問(wèn)題。3、評(píng)估方法錯(cuò)誤問(wèn)題。拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。4、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇違法。實(shí)踐中拆遷人卻單方選取評(píng)估機(jī)構(gòu)，未征求被拆遷人的任何意見(jiàn)，更未采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，嚴(yán)重違反了法律規(guī)定。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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文章來(lái)源參考：【頭條】，低層拆遷

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投稿：孫汐安

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