一、招商蛇口拆遷補(bǔ)償如何,房地產(chǎn)并購貸款是什么意思

律師分析：

并購貸款，是指機(jī)構(gòu)向并購方發(fā)放的，用于支付并購交易價(jià)款的貸款。其中并購是指境內(nèi)并購方企業(yè)通過受讓現(xiàn)有股權(quán)、認(rèn)購新增股權(quán)，或收購資產(chǎn)、承接債務(wù)等方式以實(shí)現(xiàn)合并或?qū)嶋H控制已設(shè)立并持續(xù)經(jīng)營的目標(biāo)企業(yè)的交易行為。

1、受讓現(xiàn)有股權(quán)，是指并購方通過受讓現(xiàn)有股東的股權(quán)，獲得已設(shè)立并持續(xù)經(jīng)營的目標(biāo)企業(yè)的實(shí)際控制權(quán)。

2、認(rèn)購新增股權(quán)，是指并購方通過參與已設(shè)立并持續(xù)經(jīng)營的目標(biāo)企業(yè)的增資擴(kuò)股行為，獲得目標(biāo)企業(yè)的實(shí)際控制權(quán)。

3、收購資產(chǎn)，是指并購方通過資產(chǎn)收購方式取得目標(biāo)企業(yè)擁有的全部或大部分實(shí)質(zhì)性資產(chǎn)或核心資產(chǎn)的所有權(quán)。

4、承接債務(wù)，是指并購方通過承接已設(shè)立并持續(xù)經(jīng)營的目標(biāo)企業(yè)的全部或大部分債務(wù)的方式獲得目標(biāo)企業(yè)的實(shí)際控制權(quán)。

【法律依據(jù)】：《中華人民共和國民法典》

第六百六十七條 借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。

第六百六十八條 借款合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，但是自然人之間借款另有約定的除外。

借款合同的內(nèi)容一般包括借款種類、幣種、用途、數(shù)額、利率、期限和還款方式等條款。

第六百六十九條 訂立借款合同，借款人應(yīng)當(dāng)按照貸款人的要求提供與借款有關(guān)的業(yè)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)狀況的真實(shí)情況。

二、房地產(chǎn)并購貸款的方式有哪些

一、是企業(yè)發(fā)債

作為國資新的房地產(chǎn)公司，有良好的資金流，資金來源更加便宜，比如信達(dá)地產(chǎn)發(fā)行過30億元的中期票據(jù)，30億元公開發(fā)行公司債券和80億元非公開發(fā)行公司債券，票面利息不到6%。另外華僑城、招商蛇口、電建地產(chǎn)、魯能集團(tuán)、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅地王。他們是公司發(fā)債的領(lǐng)頭兵。

二、資產(chǎn)證券化

從年初開始，碧桂園、世茂房產(chǎn)、華夏幸福、華僑城等規(guī)?；髽I(yè)就加速進(jìn)入以ABS模式提前融資套現(xiàn)試水，融資成本在5%-6%之間（詳見房地產(chǎn)企業(yè)貸款新模式：購房尾款規(guī)?；科驛BS融資新現(xiàn)象）融資規(guī)模有的高達(dá)百億。

三、上半年大好的房地產(chǎn)銷售形勢回款

今年上半年配合國家“去庫存”的號召，銀行對于一手房的個(gè)人住房抵押貸款也是提供了很好的優(yōu)惠政策，再加上這兩年房地產(chǎn)市場一直低迷，剛性需求被調(diào)動(dòng)，房價(jià)一路高歌的同時(shí)，去化量也是高歌猛進(jìn)，上半年銷售幾百億，千億以上銷售額都是既成事實(shí)。這一定程度上也造就了房地產(chǎn)開發(fā)公司不差錢。

四、銀行貸款

去年和今年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款銀行政策松動(dòng)，使得一部分開發(fā)商手頭寬松起來，有了比較好的現(xiàn)金沉淀。

五、信托資金

最近熱議的寶能萬科之爭，自從恒大插一腳進(jìn)來之后，格局急速變化，其中緣由不多說。不過一直高負(fù)債的恒大哪里來的并購資金呢？《中國經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道，恒大收購萬科的91.1億元資金并非來源于恒大自有資金，而是通過中融信托成立的信托計(jì)劃募集得來的。雖然中融信托否認(rèn)了此事，認(rèn)為“中融信托給恒大的融資主要用于特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、合作，資金會(huì)根據(jù)合同約定的使用范圍使用，不會(huì)參與上市公司股權(quán)投資”。不過這回復(fù)，還是不能消除小冠的疑慮。

六、資產(chǎn)管理公司的資金

針對百億以上的房地產(chǎn)企業(yè)貸款，目前來講是國字頭四大資產(chǎn)管理公司比較稀罕的。不過也不是任意項(xiàng)目都可以貸到款，用到便宜資金。目前一線城市和部分二線城市的標(biāo)的相對比較受歡迎，特別是住宅類項(xiàng)目。

所以，很多人困惑的房地產(chǎn)價(jià)格怎么還在一直漲，房地產(chǎn)開發(fā)公司怎么那么有錢，錢從哪里來的？通過這些，大概了解了些了吧。目前北京、上海、江蘇、深圳、廣州重慶等地是房地產(chǎn)比較活躍的地區(qū)。上海還出現(xiàn)了單價(jià)超過34萬一平米的天價(jià)房產(chǎn)。房地產(chǎn)市場局部區(qū)域可以用沸騰二字形容。剛性需求被激活，一時(shí)根本停不下來。

三、并購貸款用途是什么

事實(shí)上，企業(yè)申請并購貸款，主要的目的便是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的并購重組，最終獲取到企業(yè)的控制權(quán)，而這個(gè)并購貸款則是用于支付并購價(jià)款的。

二、企業(yè)如何申請并購貸款?

企業(yè)貸款所需材料

1、申請書;

2、公司簡介;

3、公司營業(yè)執(zhí)照副本;

4、企業(yè)代碼證;

5、納稅登記證(國稅、地稅);

6、特殊行業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營許可證、資質(zhì)證明;

7、公司章程;

8、驗(yàn)資報(bào)告;

9、法定代表人簡介;

10、法定代表人身份證;

11、由公司出具的法定代表人身份證明書;

12、董事會(huì)同意貸款的決議;

13、近三年會(huì)計(jì)(審計(jì))事務(wù)所驗(yàn)證的財(cái)務(wù)報(bào)表;

14、近三個(gè)月的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表;

15、財(cái)務(wù)狀況說明：a)負(fù)債說明;b)投資說明;c)企業(yè)銷售收入、利潤來源說明;

16、貸款卡及其密碼;

17、為其它企業(yè)提供貸款擔(dān)保的情況說明;

18、還款計(jì)劃;

19、正在發(fā)生和將要發(fā)生的業(yè)務(wù)合同復(fù)印件;

20、資金使用計(jì)劃或項(xiàng)目可行性報(bào)告;

21、抵押物所需提供材料：a)抵押物權(quán)屬證明(國有土地使用權(quán)證、房屋權(quán)屬所有權(quán)證);b)抵押物評估報(bào)告。

企業(yè)銀行貸款流程

一是貸款申請。借款人需要貸款，應(yīng)當(dāng)向主辦銀行或者其他銀行的經(jīng)辦機(jī)構(gòu)直接申請。借款人應(yīng)當(dāng)填寫包括借款金額、借款用途、償還能力及還款方式等主要內(nèi)容的《借款申請書》并提供以下資料：

(1)借款人及保證人基本情況;

(2)財(cái)政部門或會(huì)計(jì)(審計(jì))事務(wù)所核準(zhǔn)的上年度財(cái)務(wù)報(bào)告，以及申請借款前一期的財(cái)務(wù)報(bào)告;

(3)原有不合理占用的貸款的糾正情況;

(4)抵押物、質(zhì)物清單和有處分權(quán)人的同意抵押、質(zhì)押的證明及保證人擬同意保證的有關(guān)證明文件;

(5)項(xiàng)目建議書和可行性報(bào)告;

(6)貸款人認(rèn)為需要提供的其他有關(guān)資料。

二是銀行受理審查。

(1)銀行接到客戶提交的《借款申請書》及有關(guān)資料后，對客戶情況進(jìn)行核實(shí)，對照銀行貸款條件，判別其是否具備建立信貸關(guān)系的條件。

(2)對借款人的信用等級評估。根據(jù)借款人的領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資金結(jié)構(gòu)、履約情況、經(jīng)營效益和發(fā)展前景等因素，評定借款人的信用等級。評級可由貸款人獨(dú)立進(jìn)行，內(nèi)部掌握，也可由有權(quán)部門批準(zhǔn)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。(3)貸款調(diào)查。貸款人受理借款人申請后，對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)抵押物、質(zhì)物、保證人情況，測定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。審查人員對調(diào)查人員提供的資料進(jìn)行核實(shí)、評定，復(fù)測貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出意見，按規(guī)定權(quán)限報(bào)批。

三是簽訂借款合同。如果銀行對借款申請審查后認(rèn)為借款人符合貸款條件，同意貸款的，與借款人簽訂《借款合同》。借款合同應(yīng)當(dāng)約定借款種類、用途、金額、利率、期限、還款方式，借貸雙方的權(quán)利、義務(wù)，違約責(zé)任和雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

四、并購貸款用途

法律分析：允許符合以下條件的商業(yè)銀行法人機(jī)構(gòu)開展并購貸款業(yè)務(wù)：

(一)有健全的風(fēng)險(xiǎn)管理和有效的內(nèi)控機(jī)制;

(二)貸款損失專項(xiàng)準(zhǔn)備充足率不低于100%;

(三)資本充足率不低于10%;

(四)一般準(zhǔn)備余額不低于同期貸款余額的1%;

(五) 有并購貸款盡職調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)評估的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。

符合上述條件的商業(yè)銀行在開展并購貸款業(yè)務(wù)前，應(yīng)按照《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》制定相應(yīng)的并購貸款業(yè)務(wù)流程和內(nèi)控制度，向監(jiān)管機(jī)構(gòu)報(bào)告后實(shí)施。

商業(yè)銀行開辦并購貸款業(yè)務(wù)后，如發(fā)生不能持續(xù)滿足以上所列條件的情況，應(yīng)當(dāng)停止辦理新發(fā)生的并購貸款業(yè)務(wù)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第六百六十七條 借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。

第六百八十條 禁止高利放貸，借款的利率不得違反國家有關(guān)規(guī)定。借款合同對支付利息沒有約定的，視為沒有利息。借款合同對支付利息約定不明確，當(dāng)事人不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照當(dāng)?shù)鼗蛘弋?dāng)事人的交易方式、交易習(xí)慣、市場利率等因素確定利息；自然人之間借款的，視為沒有利息。

五、并購貸款是怎樣的

1、申請：企業(yè)可以向銀行各級對公營業(yè)機(jī)構(gòu)提出并購貸款申請；

2、擔(dān)任并購財(cái)務(wù)顧問參與前期盡職調(diào)查：銀行將結(jié)合企業(yè)的貸款申請，安排專業(yè)團(tuán)隊(duì)就并購交易結(jié)構(gòu)、目標(biāo)企業(yè)相關(guān)情況等方面進(jìn)行盡職調(diào)查；

3、融資方案設(shè)計(jì)：根據(jù)企業(yè)的并購貸款需求和前期盡職調(diào)查結(jié)果，提出融資方案和相應(yīng)貸款條件；

4、申報(bào)審批：將與企業(yè)協(xié)商一致的并購融資方案申報(bào)審批；

5、簽訂并購貸款業(yè)務(wù)合同和提款：并購貸款經(jīng)我行審批同意后，擬訂并簽署貸款合同，落實(shí)提款先決條件后可支用貸款。

一、公司收購的注意事項(xiàng)有哪些？

1、前期準(zhǔn)備

收購方與目標(biāo)公司或其股東進(jìn)行洽談，初步了解情況，進(jìn)而達(dá)成并購意向，簽訂收購意向書。

收購方為了保證并購交易安全，一般會(huì)委托律師、會(huì)計(jì)師、評估師等專業(yè)人事組成項(xiàng)目小組對目標(biāo)公司進(jìn)行盡職調(diào)查；而目標(biāo)公司為了促成并購項(xiàng)目成功，一般需向并購方提供必要的資料，披露公司的資產(chǎn)、經(jīng)營、財(cái)務(wù)、債權(quán)債務(wù)、組織機(jī)構(gòu)以及勞動(dòng)人事等信息，如果遇到惡意并購或者目標(biāo)公司披露信息不真實(shí)就會(huì)對另一方造成較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。所以，在并購的前期準(zhǔn)備階段，我們建議并購雙方簽訂獨(dú)家談判協(xié)議，就并購意向、支付擔(dān)保、商業(yè)秘密、披露義務(wù)以及違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行初步約定(收購方為上市公司，應(yīng)特別注意對方的保密及信息披露支持義務(wù))，這樣即可避免并購進(jìn)程的隨意性，又在并購前期談判破裂的情況下保障了并購雙方的利益。

2、盡職調(diào)查

收購方在目標(biāo)公司的協(xié)助下對目標(biāo)公司的資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)進(jìn)行清理，進(jìn)行資產(chǎn)評估，對目標(biāo)公司的管理構(gòu)架進(jìn)行詳盡調(diào)查，對職工情況進(jìn)行造冊統(tǒng)計(jì)。在盡職調(diào)查階段，律師可以就目標(biāo)公司提供的材料或者以合法途徑調(diào)查得到的信息進(jìn)行法律評估，核實(shí)預(yù)備階段獲取的相關(guān)信息，以備收購方在信息充分的情況下而作出收購決策。

3、簽署協(xié)議及手續(xù)事項(xiàng)

收購雙方及目標(biāo)公司債權(quán)人代表組成小組，草擬并通過收購實(shí)施預(yù)案。債權(quán)人與被收購方達(dá)成債務(wù)重組協(xié)議，約定收購后的債務(wù)償還事宜。收購雙方正式談判，協(xié)商簽訂收購合同。在達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，收購方應(yīng)該盡快辦理相關(guān)變更登記。有限公司的股東發(fā)生變更的，應(yīng)該到工商行政管理部門辦理變更登記；不動(dòng)產(chǎn)等特定資產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的，也需要到相關(guān)行政部門辦理登記才可以取得物權(quán)。在收購談判中，收購方應(yīng)該盡量爭取在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定轉(zhuǎn)讓方在辦理變更登記手續(xù)過程中承擔(dān)的義務(wù)，避免轉(zhuǎn)讓方在收到轉(zhuǎn)讓款之后故意拖延辦理手續(xù)的時(shí)間，或者是藏匿部分辦理手續(xù)所需要的文件。

二、一般企業(yè)并購的步驟包括什么？

這里的是指除上市公司外的所有企業(yè)。其并購的程序大致如下：

1、企業(yè)決策機(jī)構(gòu)作出并購的決議。企業(yè)股東會(huì)或董事會(huì)根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，對企業(yè)進(jìn)行并購形成一致意見，做出決議。并授權(quán)有關(guān)部門尋找并購對像。

2、確定并購對象。企業(yè)并購成功的第一步是選擇正確的并購對象，這對企業(yè)今后的發(fā)展有著重大的影響。一般可以通過兩種途徑來選擇，一種是通過產(chǎn)權(quán)交易市場，其信息來源于全國各地，信息面廣，信息資料規(guī)范，選擇余地大。另一種是并購雙方直接洽談，達(dá)成并購意向，制定并購方案并向有關(guān)部門提出申請。

3、盡職調(diào)查并提出并購的具體方案。并購企業(yè)應(yīng)對目標(biāo)企業(yè)所提供的一切資料如目標(biāo)企業(yè)的企業(yè)法人證明、資產(chǎn)和債務(wù)明細(xì)清單、職工構(gòu)成等進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，逐一審核，并進(jìn)行可行性論證，在此基礎(chǔ)上提出具體的并購方案。

4、報(bào)請國有資產(chǎn)管理部門審批。國有企業(yè)被并購，應(yīng)由具有管轄權(quán)的國有資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)。

5、進(jìn)行資產(chǎn)評估。對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的評估，是企業(yè)并購成功的關(guān)鍵。并購企業(yè)應(yīng)聘請國家認(rèn)定的有資格的專業(yè)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對被并購方企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行評估，同時(shí)清理債權(quán)債務(wù)，確定資產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓底價(jià)。

6、確定成交價(jià)格。以評估價(jià)格為基礎(chǔ)，通過產(chǎn)權(quán)交易市場公開掛牌，以協(xié)議、拍賣或招標(biāo)的方式，確定市場價(jià)格。

7、簽署并購協(xié)議。在并購價(jià)格確定后，并購雙方就并購的主要事宜達(dá)成一致意見，由并購雙方的所有者正式簽定并購協(xié)議。

8、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的清算及法律手續(xù)。在這個(gè)過程中，并購雙方按照并購協(xié)議的規(guī)定，辦理資產(chǎn)的移交，對債權(quán)進(jìn)行清理核實(shí)，同時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記、工商變更登記及土地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

9、發(fā)布并購公告。并購?fù)瓿珊?，并購雙方通過有關(guān)媒體發(fā)布并購公告。

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文章來源參考：【頭條】，招商蛇口舊改項(xiàng)目

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投稿：宋凝潔

內(nèi)容審核：李軒教授