一、楊浦拆遷補(bǔ)償公式查詢網(wǎng),房屋評估是否需要查閱土地證

法律分析：在房屋評估中，查閱土地證是必要的，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)屬于國家所有，房屋的合法性也與土地的合法性密切相關(guān)。根據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)當(dāng)包括土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書。因此，在房屋評估中，查閱土地證可以確定房屋所在的土地使用權(quán)是否合法，從而保證房屋評估的準(zhǔn)確性和合法性。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國物權(quán)法》第二十六條：不動產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)當(dāng)載明不動產(chǎn)的種類、名稱、所在地、面積、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)利人、限制權(quán)、查封、扣押和異議等事項(xiàng)。

2.《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條：房地產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)當(dāng)包括土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書。

3.《城市房地產(chǎn)評估規(guī)范》第三條：“評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對被評估房地產(chǎn)的權(quán)屬、土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可等情況進(jìn)行調(diào)查和確認(rèn)，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)反映權(quán)屬、土地使用權(quán)等基本情況的真實(shí)性?！?

因此，在房屋評估過程中，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查閱土地證，確認(rèn)土地使用權(quán)的合法性和真實(shí)性，從而保證房屋評估的準(zhǔn)確性和合法性。

二、沒有土地證房屋怎么評估

法律分析：1、評估機(jī)構(gòu)的選擇違法；2、未經(jīng)實(shí)地查勘程序；3、評估方法錯(cuò)誤問題；4、房屋性質(zhì)、用途和建筑面積認(rèn)定不準(zhǔn)確；5、房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低；6、沒有依法對被拆遷房屋的裝修進(jìn)行評估；7、未依法經(jīng)注冊估價(jià)師簽字；8、評估機(jī)構(gòu)沒有給付完整的估價(jià)報(bào)告；9、沒有依法出具分戶評估報(bào)告；10、拆遷評估報(bào)告未依法送達(dá)法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條 房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。第九條 房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。第十二條 房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明。

三、應(yīng)該應(yīng)該查詢土地使用證？

國有土地使用證的查詢方式有兩種，介紹如下：1、到當(dāng)?shù)貒敛块T查詢，要注意看證書是否辦理出讓，現(xiàn)在的出讓金標(biāo)準(zhǔn)較高。國土資源部發(fā)過一個(gè)文，自然人可是憑自己的身份證查詢土地宗地的登記情況。2、國有土地使用證上載明的土地使用權(quán)人持有效身份證件當(dāng)?shù)貒临Y源部門辦證中心，申請調(diào)閱國有土地使用權(quán)證上相關(guān)內(nèi)容即可。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》 第五條 單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)國有土地使用權(quán)證書，確認(rèn)使用權(quán)。其中，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的登記發(fā)證，由國務(wù)院土地行政主管部門負(fù)責(zé)，具體登記發(fā)證辦法由國務(wù)院土地行政主管部門會同國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局等有關(guān)部門制定。未確定使用權(quán)的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，負(fù)責(zé)保護(hù)管理。

四、評估土地需要什么資料

法律主觀：成本估價(jià)法又稱成本逼近法，是指在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，以開發(fā)或建造估價(jià)對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金，來確定估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。成本估價(jià)法的基本公式一、新建房地產(chǎn)的成本估價(jià)法公式新建房地產(chǎn)的價(jià)格按成本估價(jià)法進(jìn)行計(jì)算，其公式為：新建房地產(chǎn)價(jià)格=取得土地費(fèi)用+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅。結(jié)合上海房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際，上述公式可具體化為：新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地使用權(quán)出讓金+動拆遷費(fèi)用(或征地安置補(bǔ)償費(fèi))+市政配套增容費(fèi)十建筑工程費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+開發(fā)商投資利息+銷售費(fèi)用+相關(guān)稅費(fèi)+開發(fā)利潤1：土地使用權(quán)出讓金——土地使用權(quán)出讓金有內(nèi)銷與外銷之分。內(nèi)銷出讓金相當(dāng)于5年土地使用費(fèi)，再根據(jù)建筑容積率高低調(diào)整;外銷出讓金完全由市場決定，可參照上海市基準(zhǔn)地價(jià)表標(biāo)定的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整。2：動拆遷費(fèi)用——包括動遷安置費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等。動拆遷費(fèi)用因地段、拆遷房屋類型、土地用免被拆遷對象的不同而差異較大。例如，南京東路拆遷商鋪安置補(bǔ)償費(fèi)高的達(dá)每平方米4萬多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區(qū)動遷一戶居民平均需要20多萬元，而在楊浦區(qū)只需要10多萬元。3：征地費(fèi)用——征地費(fèi)用是指征用農(nóng)地的費(fèi)用。征地費(fèi)用包括項(xiàng)目很多，主要有拆遷安置費(fèi)、勞力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、征地管理費(fèi)等。征地費(fèi)用與動拆遷費(fèi)用一樣，不同區(qū)域、不同地塊、不同對象差別較大。上海城郊農(nóng)地征用費(fèi)用每畝從幾萬元到五六十萬元不等，有的還要高些。4：市政配套增容費(fèi)——對于住宅建設(shè)項(xiàng)目來說，只有住宅建設(shè)配套費(fèi)、增容(指水、煤氣、電話等用量擴(kuò)大或新增)費(fèi)和貼費(fèi)(電貼費(fèi))發(fā)生在非住宅建設(shè)項(xiàng)目，增容費(fèi)、電貼費(fèi)的高低視用量和新增額度而定。目前，住宅建設(shè)配套費(fèi)為每平方米建筑面積370元。5：建設(shè)工程費(fèi)用——這項(xiàng)費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)(指為房屋居住使用創(chuàng)造條件的工程)。室外工程費(fèi)(指基地規(guī)劃紅線內(nèi)的水、電、氣、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、照明等的建設(shè)費(fèi)用)。建設(shè)工程費(fèi)用隨建材價(jià)格、人工成本的變化而波動。

五、中華人民共和國國有土地使用證需要土地評估嗎

法律主觀：劃撥 土地使用證 的房子可以過戶，但是需要通過當(dāng)?shù)厝嗣裾膶徟?，另外就是在轉(zhuǎn)讓之前需要交納 土地使用權(quán) 出讓金。依據(jù)《城市 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 管理規(guī)定》第十一條以劃撥方式 取得土地使用權(quán) 的， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 時(shí)，按照國務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理 土地使用權(quán)出讓 手續(xù)的情形外，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。折疊第十二條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務(wù)院規(guī)定辦理。 (一)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的; (二)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的; (三)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的; (四)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的; (五)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的; (六)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的; (七)縣級以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取 土地使用權(quán)出讓方式 的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。其實(shí)，無論是劃撥用地還是出讓用地，土地使用證的過戶都需要到當(dāng)?shù)氐膰临Y源部門去辦理，如果國土部門在審核的過程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)是劃撥用地，肯定也會詳細(xì)的告知當(dāng)事人原劃撥用地過戶的一些政策。劃撥用地在補(bǔ)交了出讓金之后，跟出讓土地的性質(zhì)和市場價(jià)值完全是一樣的。

法律客觀：《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第三條國家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定。土地登記資料可以公開查詢。《中華人民共和國民法典》第二百零九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

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投稿：水雅

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