一、臨清拆遷補(bǔ)償 2018,全國法院：關(guān)于涉房產(chǎn)執(zhí)行糾紛的25則裁判要旨

以下法律法規(guī)（裁判案例）均已收錄于艾特律寶|法律大數(shù)據(jù)庫

01、指導(dǎo)性案例155號(hào)：中國建設(shè)銀行股份有限公司懷化市分行訴中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司湖南省分公司等案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

在抵押權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行中，案外人以其在抵押登記之前購買了抵押房產(chǎn)，享有優(yōu)先于抵押權(quán)的權(quán)利為由提起執(zhí)行異議之訴，主張依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》排除強(qiáng)制執(zhí)行，但不否認(rèn)抵押權(quán)人對(duì)抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)的，屬于民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定的“與原判決、裁定無關(guān)”的情形，人民法院應(yīng)予依法受理。

【案例文號(hào)】：（2019）最高法民終603號(hào)

02、指導(dǎo)性案例156號(hào)：王巖巖訴徐意君、北京市金陛房地產(chǎn)發(fā)展有限責(zé)任公司案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)買受人排除金錢債權(quán)執(zhí)行的權(quán)利，第二十九條規(guī)定了消費(fèi)者購房人排除金錢債權(quán)執(zhí)行的權(quán)利。案外人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行的，可以選擇適用第二十八條或者第二十九條規(guī)定；案外人主張適用第二十八條規(guī)定的，人民法院應(yīng)予審查。    

【案例文號(hào)】：（2016）最高法民申254號(hào)

03、指導(dǎo)性案例154號(hào)：王四光訴中天建設(shè)集團(tuán)有限公司、白山和豐置業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

在建設(shè)工程價(jià)款強(qiáng)制執(zhí)行過程中，房屋買受人對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行的房屋提起案外人執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求確認(rèn)其對(duì)案涉房屋享有可以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，但不否定原生效判決確認(rèn)的債權(quán)人所享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，屬于民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定的“與原判決、裁定無關(guān)”的情形，人民法院應(yīng)予依法受理。

【案例文號(hào)】：（2019）最高法民再39號(hào)

04、參考案例：山東某某公司與廣東某公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛執(zhí)行復(fù)議案

【裁判要旨】：

案外人執(zhí)行異議之訴審理期間，人民法院不得對(duì)執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行處分。該規(guī)定僅限制人民法院在案外人執(zhí)行異議之訴審理期間進(jìn)行處分行為，但并不禁止人民法院采取查封、扣押、凍結(jié)等非處分性執(zhí)行措施。執(zhí)行法院對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物委托評(píng)估，未改變案涉房屋的權(quán)屬關(guān)系及實(shí)際狀態(tài)，不屬于執(zhí)行處分行為。當(dāng)事人以執(zhí)行標(biāo)的物正處于案外人執(zhí)行異議之訴審理期間為由，主張不得對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物進(jìn)行評(píng)估或者評(píng)估無效，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，人民法院應(yīng)不予支持。    

【案例文號(hào)】：（2021）最高法執(zhí)復(fù)34號(hào)

05、參考案例：某甲銀行某分行與臨沂某公司執(zhí)行復(fù)議案

【裁判要旨】：

執(zhí)行過程中，執(zhí)行法院查封了被執(zhí)行人多套房產(chǎn)，在審查是否存在超標(biāo)的查封時(shí)，需要對(duì)涉案房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算。對(duì)于一手房的價(jià)值，可以參照新建商品房網(wǎng)簽備案管理子系統(tǒng)顯示的擬售單價(jià)、專業(yè)房產(chǎn)APP、新建商品房買賣合同成交價(jià)，并結(jié)合涉案財(cái)產(chǎn)的查封順序、確定拍賣保留價(jià)時(shí)可能降價(jià)的幅度等因素，綜合進(jìn)行估算，進(jìn)而確定是否存在超標(biāo)的查封。

【案例文號(hào)】：（2021）魯13執(zhí)復(fù)257號(hào)

06、參考案例：朱某花案外人執(zhí)行異議案

【裁判要旨】：

拍賣被執(zhí)行人名下唯一住房時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)比例原則，依次審查拍賣的適當(dāng)性、必要性及衡量性。可用比例原則的三個(gè)子原則以“三步法”對(duì)拍賣行為予以規(guī)范審查。其一，拍賣涉案房屋難以實(shí)現(xiàn)執(zhí)行到位的執(zhí)行目的，不符合適當(dāng)性原則；其二，可選擇其他替代執(zhí)行措施而減少對(duì)權(quán)益的侵害的，不符合必要性原則；其三，拍賣涉案房屋對(duì)被執(zhí)行人及案外人權(quán)益的損害后果，與拍賣可達(dá)目的之間不成比例的，不符合衡量性原則。若有其一不符合，則不宜對(duì)被執(zhí)行人名下唯一住房予以拍賣，保障被執(zhí)行人基本生存與居住權(quán)益。

【案例文號(hào)】：（2022）桂02執(zhí)復(fù)60號(hào)

07、參考案例：某銀行股份有限公司成都分行與成都某置業(yè)有限公司執(zhí)行實(shí)施案    

【裁判要旨】：

強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念，在依法保障勝訴當(dāng)事人合法權(quán)益同時(shí)，最大限度減少對(duì)被執(zhí)行人權(quán)益影響。在具體個(gè)案中，對(duì)于資金周轉(zhuǎn)困難、暫時(shí)無力償還債務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，靈活采取查封措施，對(duì)能“活封”的財(cái)產(chǎn)，盡量不進(jìn)行“死封”，使查封財(cái)產(chǎn)能夠物盡其用，避免社會(huì)資源浪費(fèi)。查封在建商品房或現(xiàn)房后，在確保能夠控制相應(yīng)價(jià)款的前提下，可以監(jiān)督被執(zhí)行人在一定期限內(nèi)按照合理價(jià)格自行銷售房屋。人民法院在確定期限時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，避免期限過長(zhǎng)影響執(zhí)行效率、損害執(zhí)行債權(quán)人合法權(quán)益。

【案例文號(hào)】：（2022）川01執(zhí)4769號(hào)

08、參考案例：廈門某公司訴李某水等案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

買受人與被執(zhí)行人簽訂多份合法有效的書面房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，人民法院可以結(jié)合多份合同的總金額、買受人總共已支付金額等情況，對(duì)買受人的付款情況是否滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第三項(xiàng)的規(guī)定，進(jìn)行審查判斷。

【案例文號(hào)】：（2020）最高法民申5716號(hào)

09、參考案例：趙某某與定州某貸款公司執(zhí)行監(jiān)督案

【裁判要旨】：

預(yù)查封未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的土地的，預(yù)查封效力及于該土地上的房產(chǎn)；預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，二者效力同時(shí)起算。

【案例文號(hào)】：（2021）最高法執(zhí)監(jiān)283號(hào)

10、參考案例：鄭某某申請(qǐng)執(zhí)行監(jiān)督案    

【裁判要旨】：

在執(zhí)行程序中，房屋承租人僅以沒有接到司法拍賣通知導(dǎo)致其優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由，主張拍賣程序無效或要求撤銷拍賣的，不應(yīng)予以支持。

【案例文號(hào)】：（2021）最高法執(zhí)監(jiān)424號(hào)

11、參考案例：胡某與宋某執(zhí)行異議案

【裁判要旨】：

Ⅰ、對(duì)于案外人主張承租權(quán)成立的條件應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格審查。需同時(shí)符合以下兩個(gè)條件方能成立：其一，在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同；其二，在法院查封之前承租人已占有使用該不動(dòng)產(chǎn)。

Ⅱ、在案外人異議案件的審查中，應(yīng)該綜合是否實(shí)際繳納租金、租金是否嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)格、繳納方式是否符合一般交易習(xí)慣、物業(yè)管理繳費(fèi)憑證等因素綜合進(jìn)行認(rèn)定，以防止承租人與被執(zhí)行人惡意串通拖延執(zhí)行。在涉及房屋買賣以及抵押登記的情形時(shí)，也可以參考相關(guān)合同中是否有關(guān)于房屋出租情況的表述。

Ⅲ、案外人承租在先的租賃權(quán)成立仍不能阻卻拍賣等強(qiáng)制執(zhí)行措施，其產(chǎn)生的法律后果是簽署租賃協(xié)議及合法占有的承租人能在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)，即繼續(xù)承租涉案房屋直至租賃期滿。實(shí)踐中，需要予以明確的是該項(xiàng)異議屬于案外人針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出的異議，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)對(duì)此進(jìn)行立案審查，并作出裁定，不可直接認(rèn)定租賃權(quán)成立并予以執(zhí)行。

【案例文號(hào)】：（2019）京0102執(zhí)異144號(hào)

12、參考案例：鄒某某申請(qǐng)某法院錯(cuò)誤執(zhí)行國家賠償案

【裁判要旨】：    

Ⅰ、人民法院在執(zhí)行過程中，對(duì)已知悉的被執(zhí)行人可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，僅作出公告而未采取適當(dāng)措施加以控制，致使該財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)移，造成申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)利益無法實(shí)現(xiàn)的，屬于錯(cuò)誤執(zhí)行行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

Ⅱ、人民法院對(duì)被執(zhí)行人相關(guān)房產(chǎn)違法拖延執(zhí)行，造成申請(qǐng)執(zhí)行人的金錢債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)以該錯(cuò)誤執(zhí)行行為所致未受清償?shù)膫鶛?quán)金額及相應(yīng)利息，作為賠償標(biāo)準(zhǔn)予以賠償。賠償請(qǐng)求人要求賠償未予執(zhí)行的涉案房產(chǎn)價(jià)值的，依法不予支持。

【案例文號(hào)】：（2014）冀委賠監(jiān)字第5號(hào)

13、參考案例：贛州某房地產(chǎn)公司與楊某某、贛州某開發(fā)公司執(zhí)行復(fù)議案

【裁判要旨】：

簽訂買賣合同后的網(wǎng)簽備案是行政強(qiáng)制性行為，是商品房買賣的公示而非抵押擔(dān)保的公示，并不具有物權(quán)預(yù)告登記的公示效力。作為政府部門規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，與人民法院依照民事訴訟法等法律在保全或執(zhí)行階段對(duì)被保全人或被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行控制的查封行為從性質(zhì)到效力完全不同，非經(jīng)人民法院的法定程序，相關(guān)民事主體無法通過網(wǎng)簽備案登記獲得查封的效力。

【案例文號(hào)】：（2021）最高法執(zhí)復(fù)90號(hào)

14、參考案例：葉某、朱某與某集團(tuán)有限公司執(zhí)行異議案

【裁判要旨】：

買受人雖支付了商鋪的全部購房款且實(shí)際占有使用，但商鋪屬于投資經(jīng)營用房，不屬于消費(fèi)者生存權(quán)特別保護(hù)的范疇，其權(quán)利不能對(duì)抗施工人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。施工人請(qǐng)求法院強(qiáng)制執(zhí)行享有優(yōu)先權(quán)的建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)，人民法院強(qiáng)制執(zhí)行登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的該商鋪，買受人提出排除執(zhí)行異議的，法院不予支持。    

【案例文號(hào)】：（2023）川05民初38號(hào)

15、參考案例：周某某與甲公司執(zhí)行異議案

【裁判要旨】：

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！狈课萆形崔k理備案手續(xù)，客觀上不具備辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的條件，買受人未取得案涉房屋所有權(quán)，并非其自身原因?qū)е拢瑧?yīng)認(rèn)定其對(duì)案涉房屋未辦理過戶登記手續(xù)并無過錯(cuò)。

【案例文號(hào)】：（2021）魯1191執(zhí)異13號(hào)

16、參考案例：蔣某訴鄭某某、莊某某、?？谀硴?dān)保有限公司、王某及第三人海南某投資咨詢有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

人民法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定審查案外人對(duì)被執(zhí)行的房產(chǎn)是否享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益時(shí)，不應(yīng)機(jī)械理解該條第三項(xiàng)“買受人名下無其他用于居住的房屋”的規(guī)定。當(dāng)案外人購買的房產(chǎn)是用于必要的居住需求，且并非用于商業(yè)性投資時(shí)，仍屬滿足生存權(quán)的合理消費(fèi)范疇，可以適用該規(guī)定排除執(zhí)行。    

【案例文號(hào)】：（2018）瓊民終873號(hào)

17、參考案例：某帝公司訴某省高速公司、吳某案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)履行變更登記程序才能發(fā)生相應(yīng)的法律效力?！段餀?quán)法》第9條所指的“法律另有規(guī)定”，指非基于法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)、法律規(guī)定不以登記為生效要件或者登記錯(cuò)誤等情形，并不包括當(dāng)事人故意將不動(dòng)產(chǎn)登記在他人名下的情形。被執(zhí)行人與案外人簽訂的房產(chǎn)代持協(xié)議只能在二者之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系，不能直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，案外人不能基于代持協(xié)議所享有的債權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。

【案例文號(hào)】：（2021）最高法民終391號(hào)

18、參考案例：信某與某建筑安裝公司、某不動(dòng)產(chǎn)登記中心、某房地產(chǎn)開發(fā)公司案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

案外人與被執(zhí)行人就執(zhí)行標(biāo)的簽訂房屋買賣合同之時(shí)，雖然人民法院已向不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)查封裁定，但由于不動(dòng)產(chǎn)登記中心與房地產(chǎn)交易所并未實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息實(shí)時(shí)共享，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)的查封裁定效力尚未及于房地產(chǎn)交易所，故可以認(rèn)定案外人與被執(zhí)行人簽訂房屋買賣合同的時(shí)間（與在房地產(chǎn)交易所進(jìn)行商品房銷售備案登記時(shí)間為同一天）早于人民法院的查封，案外人符合“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”這一要件，有權(quán)排除法院強(qiáng)制執(zhí)行。    

【案例文號(hào)】：（2023）黑民再429號(hào)

19、參考案例：杜某某訴天津某百貨站、天津某物業(yè)公司案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

案外人針對(duì)人民法院作出的保全裁定或者保全裁定實(shí)施過程中的執(zhí)行行為不服，基于實(shí)體權(quán)利對(duì)被保全財(cái)產(chǎn)提出書面異議，提起案外人執(zhí)行異議之訴的前提條件為被保全財(cái)產(chǎn)為“對(duì)訴訟爭(zhēng)議標(biāo)的以外的財(cái)產(chǎn)”。本案原告的訴訟請(qǐng)求為金錢債權(quán)，與被保全查封房產(chǎn)不屬同一爭(zhēng)議標(biāo)的。案外人起訴主張排除對(duì)保全房屋的查封行為，屬于“對(duì)訴訟爭(zhēng)議標(biāo)的以外的財(cái)產(chǎn)”提出異議，人民法院應(yīng)予受理。

【案例文號(hào)】：（2021）最高法民終581號(hào)

20、參考案例：郭某等訴沈某、廣州市某房地產(chǎn)公司、張某案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

法律維護(hù)被拆遷（征收）人合法權(quán)益的精神是一以貫之的。被拆遷人與拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式簽訂房屋拆遷協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、面積等特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，被拆遷人在法院查封前已實(shí)際占有案涉房屋，其對(duì)拆遷補(bǔ)償安置房屋享有的民事權(quán)益足以排除對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

【案例文號(hào)】：（2020）最高法民申1586號(hào)

21、參考案例：臨清某公司與許某執(zhí)行異議案

【裁判要旨】：

商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶是預(yù)售人在竣工驗(yàn)收前出售其開發(fā)的商品房時(shí)，于該項(xiàng)目所在地的銀行設(shè)立的專用賬戶，人民法院可以依法凍結(jié)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。    

【案例文號(hào)】：（2022）魯1581執(zhí)異139號(hào)

22、參考案例：某供應(yīng)鏈公司、某配送公司與王某某、某貿(mào)易公司、鄺某某執(zhí)行監(jiān)督案

【裁判要旨】：

Ⅰ、對(duì)于未辦理權(quán)屬登記的房屋，被執(zhí)行人仍對(duì)其享有相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)益，經(jīng)評(píng)估該權(quán)益具有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值的，執(zhí)行法院可以根據(jù)該執(zhí)行標(biāo)的物的現(xiàn)狀依法進(jìn)行處置。

Ⅱ、關(guān)于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣程序中一拍流拍后是否可以直接以物抵債的問題，應(yīng)繼續(xù)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中的相關(guān)規(guī)定，即在司法拍賣中，當(dāng)拍賣財(cái)產(chǎn)流拍后，期間有申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)或者同意以該次拍賣保留價(jià)抵債的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許。

【案例文號(hào)】：（2021）最高法執(zhí)監(jiān)89號(hào)

23、參考案例：河南某置業(yè)有限公司與周某、劉某案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

執(zhí)行標(biāo)的被查封后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)人民法院另案作出的解除合同的生效法律文書，提出案外人執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院不予支持。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為被執(zhí)行人的按揭貸款提供反擔(dān)?；螂A段性擔(dān)保并為被執(zhí)行人償還的按揭貸款部分，可以從該房屋變賣價(jià)款中優(yōu)先支付。    

【案例文號(hào)】：（2020）最高法民申1103號(hào)

24、參考案例：李某某訴某信托公司、某地產(chǎn)公司等案外人執(zhí)行異議之訴案

【裁判要旨】：

購房人與被執(zhí)行人簽訂購房《意向書》的時(shí)間如果早于案涉房屋的查封時(shí)間，且《意向書》約定了房屋的具體房號(hào)、面積，購房款的交付方式及交付時(shí)間，具備了房屋買賣合同的主要條款，應(yīng)視為雙方在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。購房人在法院查封之前，已實(shí)際入住案涉房屋的，屬于合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。購房人依據(jù)《意向書》的約定，已經(jīng)將案涉購房款全部支付完畢，雖未對(duì)案涉房屋未辦理過戶登記手續(xù)，但現(xiàn)有證據(jù)不能證明購房人存在過錯(cuò)的，購房人對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

【案例文號(hào)】：（2021）最高法民終63號(hào)

25、參考案例：青島某福利廠訴姜某、青島某公司案外人執(zhí)行異議糾紛案

【裁判要旨】：

案涉房產(chǎn)及土地使用權(quán)是否因兼并而歸屬實(shí)施兼并的公司所有，應(yīng)從案涉房屋及土地使用權(quán)的登記情況、實(shí)施兼并的公司整體接管被兼并企業(yè)的沿革過程，以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定等情況進(jìn)行綜合分析和判定。

【案例文號(hào)】：（2020）最高法民再68號(hào)

本文轉(zhuǎn)載自“類案同判規(guī)則”，如侵刪。

二、最高院民一庭 ：關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件意見匯總（2018最新整理）

本意見匯總摘錄自《民事審判指導(dǎo)與參考》(總第34輯-總第66輯)中署名為“最高人民法院民一庭”的有關(guān)房地產(chǎn)糾紛案件的意見，以方便廣大同仁及房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人員參考。

　　14、限制業(yè)主專有部分所有權(quán)的業(yè)主公約或章程的效力問題

　15、未經(jīng)抵押權(quán)人同意是否影響轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)合同的效力

　借款合同到期借款人并未按約歸還借款，雙方當(dāng)事人經(jīng)對(duì)賬協(xié)商，決定終止借款合同關(guān)系并建立商品房買賣合同關(guān)系，除存在法定無效情形的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人意思表示，確定雙方法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同關(guān)系。對(duì)于雙方約定轉(zhuǎn)化為購房款的借款本金及利息的數(shù)額，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方之間原借款合同及借款、還款等證據(jù)予以審查認(rèn)定，不宜僅按照雙方合同約定直接確認(rèn)轉(zhuǎn)為購房款的欠款數(shù)額。

三、最高院民一庭房產(chǎn)糾紛指導(dǎo)案例選

案例問題1：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序的，買受人已支付全部購房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，房屋是否屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)及其權(quán)利實(shí)現(xiàn)順位

指導(dǎo)意見：最高法院民一庭傾向性意見認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序的，買受人已支付全部購房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。支付了全部房款的消費(fèi)者買受人就所購房屋對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享有的債權(quán)具有特定性和優(yōu)先性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在破產(chǎn)程序中有限履行商品房屋買賣合同約定的交付已建成房屋并協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，該行為不構(gòu)成破產(chǎn)法第十六條所稱的無效的個(gè)別清償行為。

案例問題2：被拆遷人對(duì)拆遷安置房屋的優(yōu)先取得權(quán)能否阻止其后設(shè)定抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行

指導(dǎo)意見：最高法院民一庭傾向性意見認(rèn)為，被拆遷人與拆遷人按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確了拆遷安置房屋的位置和用途，此后該拆遷安置房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，被拆遷人請(qǐng)求排除抵押權(quán)人申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)予支持。

案例問題3：使用已故配偶工齡購買“房改房”糾紛的處理規(guī)則

指導(dǎo)意見：最高法院民一庭傾向性意見認(rèn)為，“房改房”不同于普通商品房，其房屋價(jià)格不是單純的市場(chǎng)價(jià)格。夫妻一方使用已故配偶工齡優(yōu)惠購買的“房改房”，考慮到承租權(quán)轉(zhuǎn)化為所有權(quán)之間的承繼性，應(yīng)將此類“房改房”認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

附典型案例：建設(shè)工程施工合同解除后，質(zhì)量保證金條款能否適用

中華人民共和國最高人民法院

民事判決書(2017)最高法民終252號(hào)

.........

本院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯情況，本案二審期間的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問題為：一、案涉工程價(jià)款數(shù)額如何認(rèn)定（原審判決認(rèn)定的工程款數(shù)額是否遺漏了8577568元）；二、國泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的損失費(fèi)用數(shù)額如何認(rèn)定（原審判決認(rèn)定的損失數(shù)額是否遺漏了周轉(zhuǎn)材料閑置費(fèi)用損失1705091元）；三、在認(rèn)定國泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的工程欠款數(shù)額時(shí)，應(yīng)否扣除質(zhì)保金。

關(guān)于焦點(diǎn)一，案涉工程價(jià)款數(shù)額如何認(rèn)定的問題。根據(jù)國泰紙業(yè)公司蓋章的《產(chǎn)值審核說明》以及雙方當(dāng)事人蓋章的《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》記載，經(jīng)雙方共同核對(duì)，對(duì)新興公司承建的案涉工程已完產(chǎn)值審核為278486147元，這是雙方的共同意思表示，根據(jù)民事活動(dòng)中應(yīng)遵循的誠實(shí)信用原則，雙方均應(yīng)受到各自做出的意思表示的約束，故截至2016年2月2日（《產(chǎn)值審核說明》和《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》形成的時(shí)間），案涉工程的已完產(chǎn)值應(yīng)確定為278486147元。根據(jù)《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》列明，278486147元包括土建工程、專業(yè)安裝工程、趕工費(fèi)及鋼筋場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸、現(xiàn)場(chǎng)剩余材料及已加工成型材料費(fèi)、墊資利息和工程停工費(fèi)這幾項(xiàng)，其中，土建工程、專業(yè)安裝工程、趕工費(fèi)及鋼筋場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸、現(xiàn)場(chǎng)剩余材料及已加工成型材料費(fèi)可歸入工程價(jià)款，墊資利息和工程停工費(fèi)可歸入損失費(fèi)用。根據(jù)《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》記載，土建工程、專業(yè)安裝工程、趕工費(fèi)及鋼筋場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸、現(xiàn)場(chǎng)剩余材料及已加工成型材料費(fèi)的數(shù)額分別為243654519元、8577568元、7145159元、4723942元，四項(xiàng)相加，共計(jì)264101188元。故工程價(jià)款應(yīng)認(rèn)定為264101188元。原審判決對(duì)此計(jì)算錯(cuò)誤，本院予以糾正。工程價(jià)款264101188元減去已付款38000000元后，為尚欠工程價(jià)款，故尚欠工程價(jià)款為226101188元，新興公司在此欠款數(shù)額范圍內(nèi)對(duì)案涉工程的折價(jià)或者拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。國泰紙業(yè)公司雖然在答辯意見中認(rèn)為其不應(yīng)支付新興公司工程款，但未對(duì)原審判決提起上訴，故本院在二審程序中對(duì)其相關(guān)意見不予審查。

關(guān)于焦點(diǎn)二，國泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的損失費(fèi)用數(shù)額如何認(rèn)定的問題。根據(jù)《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》記載，墊資利息和工程停工費(fèi)分別為8543389元、5841570.5元。另外，2016年5月27日的會(huì)議紀(jì)要記載國泰紙業(yè)公司愿意支付給新興公司的周轉(zhuǎn)材料閑置費(fèi)為1705091元，因該會(huì)議紀(jì)要上有國泰紙業(yè)公司的副總經(jīng)理和負(fù)責(zé)項(xiàng)目的工程師簽字，其行為屬于職務(wù)行為，故該會(huì)議紀(jì)要對(duì)于國泰紙業(yè)公司具有約束力，該1705091元周轉(zhuǎn)材料閑置費(fèi)應(yīng)算入國泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的損失費(fèi)用。除此之外，原審判決對(duì)新興公司訴請(qǐng)的995119元停工期間管理費(fèi)、220575元機(jī)械設(shè)備閑置費(fèi)、103725元工程材料調(diào)撥款和50000元裝修工程保證金均予以了認(rèn)定和支持，新興公司對(duì)此未提出異議，國泰紙業(yè)公司亦未對(duì)此提起上訴，故應(yīng)予以認(rèn)定。綜上，國泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的損失費(fèi)用數(shù)額為：8543389元+5841570.5元+1705091元+995119元+220575元+103725元+50000元=17459469.5元。原審判決對(duì)此計(jì)算錯(cuò)誤，本院予以糾正。

關(guān)于焦點(diǎn)三，在認(rèn)定國泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的工程欠款數(shù)額時(shí)，應(yīng)否扣除質(zhì)保金的問題。根據(jù)雙方于2013年12月10日簽訂的《建設(shè)工程施工合同》專用條款第68條約定“質(zhì)量保證金是用于承包人對(duì)工程質(zhì)量的擔(dān)保。承包人未按約定及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定履行質(zhì)量保修義務(wù)

四、最高院民一庭：關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件意見匯總之二

最高院民一庭：關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件意見匯總之二

16、夫妻一方父母以子女名義購置房屋，應(yīng)認(rèn)定贈(zèng)與的是房屋還是購房款

　　父母出全資以其已婚子女的名義購買并已向子女作出贈(zèng)與之意思表示的房屋，應(yīng)視為父母對(duì)子女的贈(zèng)與。在房屋未交付使用且產(chǎn)權(quán)登記尚未完成前，作為贈(zèng)與人的父母有權(quán)撤銷該項(xiàng)贈(zèng)與。在尚未付清該房屋的全部款項(xiàng)、房屋產(chǎn)權(quán)登記尚未完成，父母即表示撤銷贈(zèng)與的情況下，子女因離婚或離婚后分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)問題進(jìn)行的訴訟中，不宜認(rèn)定父母贈(zèng)與的只是已經(jīng)實(shí)際支付的購房款，進(jìn)而將上述購房款作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

　　(執(zhí)筆人：韓玫 余國英 沈妙)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第44輯)第185-189頁

　　17、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行

　　房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人可以請(qǐng)求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押注銷登記，出賣人應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)消滅后為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　(執(zhí)筆人：左峰 陳旻)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第45輯)第130-134頁

　　18、土地行政主管部門與競(jìng)得人簽署國有土地使用權(quán)競(jìng)得成交確認(rèn)書的行為屬于民事行為

　　土地行政主管部門與競(jìng)得人簽署國有土地使用權(quán)競(jìng)得成交確認(rèn)書的行為，是土地行政主管部門代表國有土地所有權(quán)人與國有土地使用權(quán)受讓人，對(duì)雙方民事權(quán)利義務(wù)的約定，其性質(zhì)屬于民事行為，由此引起糾紛訴至人民法院的，屬于民事案件范疇。

　　(執(zhí)筆人：沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第45輯)第148-152頁

　　19、以合開發(fā)項(xiàng)目國有土地使用權(quán)抵押所得的貸款的歸屬

　　合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，對(duì)以合作開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)作抵押所取得的用于項(xiàng)目開發(fā)的貸款，如果合作開發(fā)協(xié)議未對(duì)該貸款歸屬進(jìn)行約定，則在分配合作開發(fā)項(xiàng)目權(quán)益時(shí)，該貸款既不能作為雙方當(dāng)事人的共同投資，也不能認(rèn)定為合作開發(fā)房地產(chǎn)當(dāng)事人的投資;基于該融資產(chǎn)生的負(fù)債亦非合作開發(fā)房地產(chǎn)的單方負(fù)債，應(yīng)屬于項(xiàng)目負(fù)債。

　　(執(zhí)筆人：仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第52輯)第133-138頁

　　20、如何理解農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定的“訂立”農(nóng)村土地承包合同發(fā)生的糾紛

　　農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定的“訂立”土地承包合同發(fā)生的糾紛，是指合同訂立過程中，圍繞當(dāng)事人締約能力、合同形式、合同訂立時(shí)間的確認(rèn)、格式條款的理解與適用、締約過失責(zé)任的認(rèn)定與承擔(dān)等發(fā)生的糾紛，不包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營權(quán)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生的糾紛。對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營權(quán)而提起的民事訴訟，人民法院應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第二款的規(guī)定，告知當(dāng)事人向有關(guān)行政主管部門申請(qǐng)解決。

　　(執(zhí)筆人：沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第52輯)第139-142頁

　　21、案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以此為由主張合同有效，申請(qǐng)?jiān)賹彽?，人民法院不予支?/p>

　　土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。而在案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以劃撥土地已經(jīng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)為由，主張劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效，申請(qǐng)?jiān)賹彽模嗣穹ㄔ翰粦?yīng)支持。

　　(執(zhí)筆人：仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第52輯)第148-155頁

　　22、出讓人按照聯(lián)合競(jìng)買人的約定與其中一方簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，另一方聯(lián)合競(jìng)買人不屬于必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人

　　當(dāng)事人簽訂聯(lián)合競(jìng)買協(xié)議約定雙方出資競(jìng)買建設(shè)用地使用權(quán)，并由一方辦理土地摘牌手續(xù)，領(lǐng)取土地成交確認(rèn)書，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。出讓人向該方當(dāng)事人發(fā)出成交確認(rèn)書并與其簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，簽訂合同的競(jìng)買人就出讓土地的履行、解除等單獨(dú)起訴出讓人的，另一方聯(lián)合競(jìng)買人不屬于必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人。

　　(執(zhí)筆人：辛正郁 沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第55輯)第97-100頁

　　23、當(dāng)事人就他人承包的土地主張權(quán)利，人民法院應(yīng)當(dāng)受理并作出裁判

　　未獲得土地承包經(jīng)營權(quán)的當(dāng)事人，不向村民委員會(huì)要求承包土地，而以自己是該村某一土地承包經(jīng)營戶的家庭成員為由，針對(duì)他人已經(jīng)承包經(jīng)營的土地，主張成為該農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)共有人的，屬于平等主體之間的民事權(quán)益之爭(zhēng)，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，并依據(jù)農(nóng)村土地承包法第二十六條之規(guī)定，對(duì)其是否屬于該戶土地承包經(jīng)營權(quán)的共有人作出裁判。

　　(執(zhí)筆人：韓玫)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第110-114頁

　　24、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后土地被征收，征地補(bǔ)償款是否歸受讓方所有

　　農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后，原承包人即退出承包關(guān)系，受讓方與發(fā)包方形成新的承包關(guān)系，土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變更，受讓方成為新的土地承包經(jīng)營權(quán)人。土地被征收后，受讓方有權(quán)享有相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)。

　　(執(zhí)筆人：王丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第124-127頁

五、房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引 -法律知識(shí)

法律分析：

房地產(chǎn)糾紛的處理方法如下：1、協(xié)商；2、調(diào)解：即在第三者的主持下，糾紛當(dāng)事人經(jīng)過自愿協(xié)商，排除爭(zhēng)端，達(dá)成和解；3、仲裁：房地產(chǎn)糾紛發(fā)生后，公民可以提請(qǐng)仲裁機(jī)關(guān)居中判明事實(shí)，分清責(zé)任，依法作出裁決；4、訴訟

法律依據(jù)：

《中華人民共和國民法典》 第二百二十一條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

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文章來源參考：【頭條】，臨清拆遷補(bǔ)償

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投稿：于麗

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