一、拆遷頂樓魚池補償,物業(yè)法對樓頂平臺使用的規(guī)定

這位題主說自己買的頂樓，好多人上去使用樓頂該怎么辦？有書君覺得，這個問題要先搞清楚樓頂?shù)奈餀?quán)屬于誰，然后才能談怎么辦的問題。
但是，已經(jīng)影響到了你的生活，你可以根據(jù)不同的物權(quán)的情況，進行反應和處理?？梢苑譃橐韵氯N情況：

1.公共使用權(quán)向物業(yè)反應，要求物業(yè)管理
樓頂空間屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所，所以屬于業(yè)主共有。
樓頂屬于公共用地，大家是可以使用。比如安裝太陽能、曬物品。但是這并不意味著他們可以隨心所欲的去做這些事，樓頂?shù)某惺苣芰?，以及對你們造成的影響都是必須考慮的問題。
物權(quán)屬于所有業(yè)主，就由物業(yè)出面管理，出了問題所有使用者共同分擔維修費用。
樓頂漏水找物業(yè)出維修基金，如果沒有，由整棟樓住戶一起承擔，這是根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定進行處理。
如果頂樓的業(yè)主沒有購買使用權(quán)，就沒有單獨使用樓頂?shù)臋?quán)利。
但是如果對你們的生活或居住產(chǎn)生了影響，你們小區(qū)的物業(yè)公司也會干預的，如果他們不知道，則需要你們?nèi)ジ嬷麄冞M行管理，或者協(xié)商更好的方法。
如果是在一定的限度內(nèi)正常使用樓頂，還是出了問題。那么就是房子存在質(zhì)量問題，物業(yè)公司也是要關(guān)心的，因為這在他們職權(quán)范圍內(nèi)，必須保障你們的安全。
公共區(qū)域的門都由物業(yè)管理，你反應給物業(yè)，他們會實施相應的管理措施。

2.樓頂物權(quán)屬于自己，可以作出安民告示
樓頂露臺、閣樓空間的使用權(quán)開發(fā)商與你簽訂了合同。
合同有效的前提是訂立合同的主體對樓頂有處分的權(quán)利。
一般來說頂層的使用權(quán)應當歸全體業(yè)主。樓頂屋面屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，任何人（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主）對樓頂屋面不享有專有權(quán)，應屬于全體業(yè)主共有。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司無權(quán)擅自將樓頂屋面售予購房者。
《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》
第六條規(guī)定：
所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。
所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。
但是，新的《民法典》將于2021年1月1日生效，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新的司法解釋替換。
《民法典》第二百七十四條規(guī)定："建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
《民法典》生效前的規(guī)定：《物權(quán)法》第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
樓頂已經(jīng)購買，屬于自已的，其他人上去要經(jīng)頂樓業(yè)主同意。但系防火通道的天臺門不能鎖住。

3.根據(jù)物權(quán)、使用權(quán)，實行區(qū)域分而治之
劃分出區(qū)域，公共區(qū)和私有區(qū)域，分開管理。
這要看當時你買樓房時，開發(fā)商是否在購房合同里注明贈送頂樓給你個人。如果沒有贈送頂樓給你，頂樓應該屬于全體業(yè)主所有，你無權(quán)干涉別人使用。
頂樓空間屬于本棟樓的全體業(yè)主共有，不是你個人業(yè)主的私有空間，其它業(yè)主有權(quán)共同使用。
樓頂如果是公共區(qū)，公共區(qū)域可以安太陽能，曬被子，那么，公用區(qū)域大家出錢維護。樓頂漏水只有你家會漏，漏水找物業(yè)修。
建議你去找物業(yè)，要求物業(yè)出面與所有其他業(yè)主簽訂協(xié)議，上樓頂可以，但是得承擔將來你的房子漏水后的修復費用。大家共同使用出了問題的，大家共同承擔維修的責任也理所應當。
一般樓頂都無人愿意管理，大多情況下，使用權(quán)都是屬于頂樓用戶在使用。
樓頂上有人活動，對你的生活造成的困擾也坦誠說明，讓物業(yè)把樓頂封住，不讓人上去，這是最現(xiàn)實的解決辦法。
屬于私有的部分（以證為據(jù)）自己管理。
頂樓砌泳池、砌魚池、搭建陽光房等，這樣的事情隨便一個都屬于違建，搞不好會被物業(yè)強拆。樓頂?shù)氖褂脵?quán)歸頂樓，業(yè)主裝修時，在樓頂設計廚房和浴室就不屬違建。但是出了問題要自己出錢維修。
樓頂使用權(quán)歸頂樓業(yè)主一舉三得：
1）購買后可以自己做防水防漏，解決了頂樓的老大難問題，同時解決了防曬防熱問題。
2）自己投資自己裝修，自己使用，增大了空間。種花種草、運動、觀景都可以。
3）視野好，安靜，可以真正體現(xiàn)出頂樓的優(yōu)勢，沒有別人打擾。
但是，沒房產(chǎn)證的閣樓你買的只是使用權(quán)，拆遷的時候沒有補償款。
有書君覺得如果權(quán)責明確，各負其責，管理到位，樓頂上影響頂樓業(yè)主的事就不容易發(fā)生，頂樓的業(yè)主的生活就不會被打擾到了。
最后總結(jié)一下，有的的小區(qū)一般樓頂都是公用的，如果你住的是這樣的小區(qū)，不能要求只能自己使用，共同使用，共同維修。
有的小區(qū)，有頂樓贈送樓頂使用權(quán)的，你有給你的那部分的使用權(quán)，其他業(yè)主也有物業(yè)管理的公共部分的使用權(quán)，維修事宜各負其責。
有的小區(qū)有買頂樓就配套購買樓頂部分產(chǎn)權(quán)，如果你屬于這種情況，就是自己使用自己維修。請根據(jù)自己的情況選擇做出相應的處理方式。

屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

法律依據(jù)：《物業(yè)管理條例》
第四十五條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

二、對樓頂平臺所屬的規(guī)定

法律分析：樓頂應是整棟樓全體業(yè)主共有的部分。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第二百七十一條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第二百七十二條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二百七十三條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第二百七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

三、物業(yè)有權(quán)不讓業(yè)主上樓頂嗎

法律分析：樓頂一般屬于業(yè)主共有部分，物業(yè)鎖門行為一般不合法，可與其協(xié)商，落實鎖門原因。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第二百七十一條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第二百七十二條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二百七十三條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第二百七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

四、對樓頂平臺所屬的規(guī)定 法律問題

法律分析:

樓頂應是整棟樓全體業(yè)主共有的部分。

法律依據(jù):

《中華人民共和國民法典》

第二百七十一條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第二百七十二條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二百七十三條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第二百七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

五、關(guān)于樓頂使用權(quán)的法律法規(guī)

小區(qū)樓頂屬于共有的產(chǎn)權(quán)，由該棟建筑物所有業(yè)主共同擁有，全體業(yè)主享有共同管理共同使用的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務。不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。所有業(yè)主有權(quán)對其屋頂平臺均享有使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自將屋頂平臺出租，業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有違規(guī)行為時，可要求開發(fā)商給予賠償，并按符合要求的程序進行操作。屋頂平臺作為一項不動產(chǎn)，其物權(quán)必然將歸屬于購買了房屋的全體業(yè)主。任何人利用屋頂平臺來獲利，實質(zhì)上就是在攫取業(yè)主的經(jīng)濟利益。既然屋頂平臺的物權(quán)將屬于購買房屋的業(yè)主，開發(fā)商在未獲得業(yè)主的普遍許可的前提下是無權(quán)出讓屋頂平臺使用權(quán)的。只有當業(yè)主以某種形式普遍許可的情況下方可實施轉(zhuǎn)讓。關(guān)于樓頂使用權(quán)的法律法規(guī)具體如下：1、依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，小區(qū)樓頂屬于共有的產(chǎn)權(quán)，由該棟建筑物所有業(yè)主共同擁有，全體業(yè)主享有共同管理共同使用的權(quán)利；2、業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利；3、在《商品房買賣合同》中對此有了進一步的解釋：買賣雙方可就該房屋所在的樓頂?shù)奈菝媸褂脵?quán)、所在樓房的命名權(quán)等做進一步的約定。但同時規(guī)定個人行為不得損害公共及他人的合法權(quán)益?！痉梢罁?jù)】《中華人民共和國民法典》第二百七十一條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

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投稿：熊語凝

內(nèi)容審核：張曙光教授