一、小面積拆遷補償安置房,拆遷安置房面積縮水,安置面積到底包不包含公攤面積

在房屋拆遷糾紛中，被征收人選擇何種安置方式是有選擇權(quán)的。

《國有土地上房屋征收補償條例》第二十一條明確規(guī)定：“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。但是面對選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換之時，所調(diào)換的產(chǎn)權(quán)面積是否包含公攤面積，實踐中各有各地的標(biāo)準(zhǔn)。例如，最近有咨詢圣-運律師的拆遷戶反映，利用其居住的200平米的平方置換了同等面積的高層，但結(jié)果下來，實際套內(nèi)面積只有140平方米，公攤面積高達60平方米。這種情況是嚴(yán)重不合理的，例如被拆遷戶屬于平方、自建房等的，其本身是沒有公攤面積的，如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換后出現(xiàn)公攤面積，會導(dǎo)致實際安置面積嚴(yán)重縮水。

國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知》中要求相關(guān)拆遷負責(zé)人嚴(yán)格執(zhí)行拆遷程序，做好征地拆遷補償工作，其中涉及農(nóng)村征地拆遷的，必須先安置后拆遷，解決好農(nóng)民的住房問題，切實做到被征收人的原有生活水平不降低，長遠生計有保障。拆遷后不降低生活水平是對征地拆遷的最低行為準(zhǔn)則，是對被征收人的保護和承諾，所以對于安置房來講，要是包含公攤面積會降低被征收人生活水平，侵犯被征收人合法權(quán)益。

一、公攤面積不計入安置房的面積內(nèi)

《泰安市人民政府關(guān)于實施城市片區(qū)開發(fā)建設(shè)的意見》規(guī)定：安置房為小高層、高層的，電梯及由電梯增加的走廊公攤面積不計入回遷安置面積。

《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》第二十七條第五款：公攤面積部分均不結(jié)算房價款。

《南寧市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》第二十九條第二款：對被征收房屋的公攤面積按照1：1調(diào)換，安置房屋公攤面積與被征收房屋公攤面積差額部分不結(jié)算差價。

《蘭州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第三十五條：征收住宅房屋實行同類地段產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收房屋建筑面積與所調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積相等部分不結(jié)算差價，所對應(yīng)的公攤面積不予結(jié)算費用。

二、根據(jù)公攤系數(shù)計算安置房面積

《安慶市市區(qū)國有土地上房屋征收與補償辦法》第二十條第一款：征收住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋實際公攤系數(shù)計算產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積。

三、按照相應(yīng)比例給予補助

《石家莊市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》第二十九條第二款：房屋征收部門應(yīng)根據(jù)被征收住宅房屋的具體情況給予公攤補助。第三款：公攤補助系數(shù)由市、縣(市)、礦區(qū)人民政府公布。

《重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法(暫行)》第二十五條：被征收住宅建筑面積公攤系數(shù)低于或等于15%的，按15%的公攤系數(shù)計算應(yīng)補償?shù)淖≌ㄖ娣e，被征收住房建筑面積公攤系數(shù)高于15%的，按實際面積計算房屋補償。

四、按照實際情況結(jié)算差價

無論是地方性法規(guī)或者地方政策，都不得與國家法律法規(guī)相抵觸，只能在國家規(guī)定的范圍內(nèi)進行細化。所以面對形形色色的地方政策，我們只要明白拆遷不能降低我們的生活水平這一根本性的國家政策就行。

二、拆遷安置房面積縮水，安置面積到底包不包含公攤面積

拆遷安置房面積縮水,安置面積到底包不包含公攤面積在房屋拆遷糾紛中，被征收人選擇何種安置方式是有選擇權(quán)的?！秶型恋厣戏课菡魇昭a償條例》第二十一條明確規(guī)定：“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。但是面對選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換之時，所調(diào)換的產(chǎn)權(quán)面積是否包含公攤面積，實踐中各有各地的標(biāo)準(zhǔn)。例如，最近有咨詢圣-運律師的拆遷戶反映，利用其居住的200平米的平方置換了同等面積的高層，但結(jié)果下來，實際套內(nèi)面積只有140平方米，公攤面積高達60平方米。這種情況是嚴(yán)重不合理的，例如被拆遷戶屬于平方、自建房等的，其本身是沒有公攤面積的，如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換后出現(xiàn)公攤面積，會導(dǎo)致實際安置面積嚴(yán)重縮水。國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知》中要求相關(guān)拆遷負責(zé)人嚴(yán)格執(zhí)行拆遷程序，做好征地拆遷補償工作，其中涉及農(nóng)村征地拆遷的，必須先安置后拆遷，解決好農(nóng)民的住房問題，切實做到被征收人的原有生活水平不降低，長遠生計有保障。拆遷后不降低生活水平是對征地拆遷的最低行為準(zhǔn)則，是對被征收人的保護和承諾，所以對于安置房來講，要是包含公攤面積會降低被征收人生活水平，侵犯被征收人合法權(quán)益。

一、公攤面積不計入安置房的面積內(nèi)《泰安市人民政府關(guān)于實施城市片區(qū)開發(fā)建設(shè)的意見》規(guī)定：安置房為小高層、高層的，電梯及由電梯增加的走廊公攤面積不計入回遷安置面積?！段靼彩袊型恋厣戏课菡魇张c補償辦法》第二十七條第五款：公攤面積部分均不結(jié)算房價款?！赌蠈幨袊型恋厣戏课菡魇张c補償暫行辦法》第二十九條第二款：對被征收房屋的公攤面積按照1：1調(diào)換，安置房屋公攤面積與被征收房屋公攤面積差額部分不結(jié)算差價?！短m州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第三十五條：征收住宅房屋實行同類地段產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收房屋建筑面積與所調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積相等部分不結(jié)算差價，所對應(yīng)的公攤面積不予結(jié)算費用。

二、根據(jù)公攤系數(shù)計算安置房面積《安慶市市區(qū)國有土地上房屋征收與補償辦法》第二十條第一款：征收住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋實際公攤系數(shù)計算產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積。

三、按照相應(yīng)比例給予補助《石家莊市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》第二十九條第二款：房屋征收部門應(yīng)根據(jù)被征收住宅房屋的具體情況給予公攤補助。第三款：公攤補助系數(shù)由市、縣(市)、礦區(qū)人民政府公布?！吨貞c市國有土地上房屋征收與補償辦法(暫行)》第二十五條：被征收住宅建筑面積公攤系數(shù)低于或等于15%的，按15%的公攤系數(shù)計算應(yīng)補償?shù)淖≌ㄖ娣e，被征收住房建筑面積公攤系數(shù)高于15%的，按實際面積計算房屋補償。

四、按照實際情況結(jié)算差價無論是地方性法規(guī)或者地方政策，都不得與國家法律法規(guī)相抵觸，只能在國家規(guī)定的范圍內(nèi)進行細化。所以面對形形色色的地方政策，我們只要明白拆遷不能降低我們的生活水平這一根本性的國家政策就行。

三、拆遷補償中，安置面積到底包不包含公攤面積？

選擇安置房補償方式時，所調(diào)換的房屋面積是否包含公攤面積，各地的標(biāo)準(zhǔn)有所不同。一般由各省市自行規(guī)定，目前，已有十七個省出臺了相關(guān)補償規(guī)定，對公攤面積的拆遷補助做出規(guī)范。所以被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，要仔細研究當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法規(guī)。

法律的原則性規(guī)定是拆一還一的，并且，不降低原有的生活居住水平。若當(dāng)?shù)貙τ凇肮珨偯娣e”并未進行相關(guān)細致規(guī)定，被拆遷人選擇安置補償時可以此為原則，同拆遷方進協(xié)商爭取。

一、協(xié)議中的安置房約定應(yīng)當(dāng)注意

簽訂安置補償協(xié)議時，被拆遷人應(yīng)當(dāng)看有沒有明確約定是否包含公攤，有約定按照約定，沒有約定一般對方會給包含公攤面積的安置房。

如果還沒有簽訂協(xié)議，建議被拆遷人在對安置房公攤約定清楚之后再簽訂安置補償協(xié)議。并且交房的時間、面積、地段等，都明確約定在協(xié)議里。如果協(xié)議沒有約定清楚，容易產(chǎn)生矛盾。

二、房屋拆遷補償分類

(一)按土地性質(zhì)分類

拆遷補償根據(jù)土地性質(zhì)可以分為國有土地上的房屋拆遷補償和集體土地上的房屋拆遷補償兩種。

以前，國有土地和集體土地上的房屋征收分別是由《拆遷條例》和《土地管理法》調(diào)整。城鄉(xiāng)間兩種不同的地權(quán)，適用兩種不同的征收補償制度。2011年新頒布的《征收條例》適用于城市范圍內(nèi)國有土地上的房屋征收，對于集體土地上的拆遷仍然依據(jù)《土地管理法》，這導(dǎo)致了同樣是房屋征收與補償，城鎮(zhèn)與農(nóng)村適用不同的法律法規(guī)，造成了立法和執(zhí)法上的不公平。為了解決城鄉(xiāng)實行不同的征收補償制度的問題，正在修改之中的《土地管理法》，將參照《征收條例》中確立的基本原則，國有集體土地有望實現(xiàn)同價同權(quán)。

(二)按使用用途分類

拆遷補償根據(jù)房屋用途可以分為住宅房屋拆遷補償和非住宅房屋拆遷補償兩種。

四、拆遷安置房超出平方怎么算

拆遷安置房超出平方可以補差價。征收拆遷時當(dāng)?shù)卣婪ㄖ贫ā墩魇昭a償安置實施方案》或者回遷安置房屋時，制定《回遷安置辦法》會對因房屋套型不可分割，產(chǎn)生超協(xié)議安置面積部分，每套在10平方米及以下的按重置價結(jié)合層次結(jié)算，超10平方米以上部分一定的價格進行結(jié)算。以上的10個平方僅是舉例，便于說明。具體的面積大小，價格高低，各個地方根據(jù)建筑成本價等因素確定。以上就是 關(guān)于拆遷安置房超出平方怎么算 這一問題的簡單介紹，希望可以幫助到有需要的朋友！如果您遇到了相關(guān)問題，可以點擊下方“向陳丹丹律師提問”進行咨詢。

五、拆遷安置房公攤面積多少違法

法律分析：一、一般來說,普通的多層住宅樓在沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下,公攤的系數(shù)約在10%-15%;帶電梯的小高層的住宅,公攤的系數(shù)約在15%-20%;高層的住宅相對更高一些,約在20%-25%。超過這個標(biāo)準(zhǔn)就涉嫌違法了。二、安置房公攤面積包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等。為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。不應(yīng)計入的公用建筑空間為：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;售房單位自營、自用的房屋.為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。需要分攤的共有建筑面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。衍生問題：買安置房的風(fēng)險有什么？1、政策因素。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。2、價格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大。特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。3、人的因素。共有人是拆遷安置房買賣風(fēng)險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。

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文章來源參考：【頭條】，小面積拆遷補償安置房歸誰所有

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投稿：史亮明

內(nèi)容審核：楊建峰律師