一、上海土著拆遷補償方案,上海今年的拆遷要提速了

5月底，上海發(fā)布了一個重要文件——《上海市加快經(jīng)濟恢復(fù)和重振行動方案》，跟樓市關(guān)系重大。
      其中一條措施:年內(nèi)完成中心城區(qū)成片舊區(qū)改造，全面提速零星舊區(qū)改造;年內(nèi)新啟動8個以上城中村改造項目。
      上海今年的拆遷，要提速了。
      今年是上海舊改的關(guān)鍵之年，預(yù)計年底將全面完成中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造。
      那這是不是意味著上海的舊城改造接近尾聲了?非也!
      從今年開始，上海又將全面啟動新一輪舊改計劃，改造對象將全面擴展到2000年以前的老舊小區(qū)。
      其中對280萬平米不成套職工住宅和小梁薄板房屋(存在安全隱患)采取拆除重建為主的改造方式，包括原址重建。
      也就是說，2000年以前的、沒有獨立廚衛(wèi)的、存在安全隱患的老公房 ，會成為以后拆遷的重點對象。
      比如新靜安彭浦新村的彭一小區(qū)，煤衛(wèi)合用、60年多年房齡的五層老公房，在去年原拆原還。
      居民們在外租房過渡幾年后，會搬回到在原址上建的新房里，8-19層的小高層，加了電梯，每戶都有獨立廚衛(wèi)。
      多出來的增量房源，會用來做保障性租賃住房，或者做一些配套經(jīng)營性設(shè)施。
      當(dāng)然，能原拆原還的必然是少數(shù)。
      因為在上海的老城區(qū)改造，除了提升市容、改善民生之外，還有一個很重要的目標(biāo)——降低市中心的人口密度。
      外環(huán)線以內(nèi)的人口減少，本身就是上海城市發(fā)展過程中的KPI，也是上海這些年一直踐行的發(fā)展策略。
      大批“原拆原還”顯然達(dá)不到這個目的。
      第七次人口普查上海各區(qū)人口增長圖
      上圖可以明顯看出，十年間上海中心城區(qū)的人口密度是在降低的。
      回到文章開頭的措施:“年內(nèi)完成中心城區(qū)成片舊區(qū)改造，全面提速零星舊區(qū)改造;年內(nèi)新啟動8個以上城中村改造項目”。
      上海今年下半年，一定會全速拆遷，以前很多拆遷計劃里排在后面的地方，今年會統(tǒng)統(tǒng)拉出來，一起搞定。
      有人說，最近兩年開發(fā)商的日子不好過，哪里有錢來搞拆遷?
      這個問題上面老早想到了，會用專項債來為舊改項目融資，相當(dāng)于告訴開發(fā)商，拆遷你們放心搞，錢的事情我們來搞定。
      今年下半年，可能就是很多拆遷戶要改變命運的一年了。
      如果你家里要拆遷，要記住一點:
      鄰居之間，千萬要做好少數(shù)人的思想工作，不要讓少數(shù)人瞎搞，讓大家失掉這次拆遷的機會。
      雖然那些老房子遲早要拆掉，就像寸土寸金的黃浦區(qū)，遲早要拆光;但如果你這次機會沒把握住，下次拆遷不知道要到什么時候了。
      對我們普通人來說，人生短短幾十年，抓緊時間提升居住質(zhì)量，生活得好一點，才是最重要的。
      而從疫情防控的角度來講，上海也有足夠的意愿和動力去搞拆遷。
      大家有沒有細(xì)心觀察下，這次疫情中，上海最嚴(yán)重的都是哪些地方?
      老破舊片區(qū)和城中村。
      要么是煤衛(wèi)公用的老公房;要么是每天都要倒馬桶的老弄堂，整條弄堂都會接觸那一兩個化糞池;要么就是要上公廁的城中村。
      比如黃浦的老南市區(qū)，楊浦的控江路，比如浦東北蔡的城中村。
      這些地方廚衛(wèi)合用，人口和房屋十分密集，一旦出現(xiàn)疫情就很容易爆發(fā)。
      這次陽性感染者最多的浦東，疫情高發(fā)的城中村有72個，是這次上海疫情爆發(fā)的重災(zāi)區(qū)。
      而在外環(huán)線以內(nèi)，上海還有大量的城中村。
      很難想象，在中國GDP最高、經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的城市，還有不少人生活在沒有獨立廚衛(wèi)、每天需要倒馬桶的居住環(huán)境里。
      疫情防控常態(tài)化后，這些地方的改造和拆遷勢在必行。
      這對樓市有什么影響?
      我們知道，拆遷一方面會制造出大量的買房需求，另一方面也會增加不少的樓市供給。
      上海的中心城區(qū)，真的沒什么空地了。這些二級舊里、城中村，拆掉以后，會為上海樓市提供大量的增量。
      在上海雄厚的財力支撐之下，市區(qū)的舊改不會停止。
      而在拆遷之后，大量手持現(xiàn)金的拆遷戶入場，會給周邊樓市造成不小的沖擊。
      上海最近幾年的拆遷重地——北外灘和東外灘附近，因為大量拆遷戶下場買房，房價漲了不少，有些房子的價格甚至漲到了不太理性的地步。
      要知道，拿到拆遷款的家庭，在這些年上海房價大漲的洗禮下，不太可能把錢存起來，他們會跑步入場。
      因此，他們也不太會在意上海樓市的周期，管它現(xiàn)在漲還是跌，反正長期是會漲的。
      這其中一批人，喜歡在原住地的周邊買老公房，老破小，因為預(yù)算有限(大概300-600w)。
      尤其是老一輩的拆遷戶選擇更是如此。因為他們的生活圈子在這里，親朋好友大都在附近。
      要知道，對于原先住棚戶區(qū)的動遷戶來說，老公房、老破小已經(jīng)相當(dāng)于改善了。
      另外，考慮到動遷的群體年齡普遍偏大，為了醫(yī)療方便，他們也會選擇市區(qū)的老房子。
      所以一旦遇到拆遷，區(qū)域內(nèi)或者周邊區(qū)域小戶型房源比較緊俏。
      另一批人，因為預(yù)算不足或追求房屋品質(zhì)，會買在離原住地不遠(yuǎn)的郊區(qū)。
      大部分拆遷戶還是喜歡買在離自己以前的生活圈近一點的地方。
      比如楊浦的拆遷戶，喜歡買在外高橋、高行、金橋;黃浦的拆遷戶，喜歡買在南碼頭、世博。
      另外，可能出乎大家的意料，很多動遷戶買房的時候，也會考慮學(xué)校的因素。
      畢竟他們也是普普通通的父母，也會希望自己的孩子能有好的學(xué)歷。
      而且動遷戶的年齡偏大，對很多老年人來說，是不可能去貸款買房的。他們會用動遷補償款和家庭的其余資產(chǎn)，全款購房。
      所以他們要是看中了哪套房子，一般的剛需還真搶不過他們。
      畢竟，對于賣家來講，全款買房的下家，省了多少事，快了多少周期。
      當(dāng)然，拆遷暴富的年代早已經(jīng)過去了，對于當(dāng)下的很多拆遷戶來說，能換到一套位置沒那么偏的，全家夠住的房子就是值得慶幸的事情了，其他更多的不要想了。
      一個粉絲，北外灘動遷，6w2左右的評估價，加上動遷各種的補償款，35平的房子，最后動遷款在600w左右。
      看上去很多，一平將近20w元，但是考慮到其他因素，比如老房名下很多戶口的。
      錢一分，一個家庭最后拿到手的也就只有動遷款的二分之一、三分之一甚至更少。
      而且如今的市區(qū)動遷房源越來越少，黃浦、靜安更是沒有市區(qū)房源，虹口最大的社區(qū)房源彩虹灣也所剩無幾。
      大多數(shù)動遷戶的選擇就只有搬到郊區(qū)，變成鄉(xiāng)毋寧。
      上海市區(qū)的土著，越來越少了，取而代之的是全國各地的精英和富人。
      有錢人在市中心住大房子，可能才是樓市顛撲不破的真理。
      但換個角度看，這也是上海城市吸引力的表現(xiàn)。
      正是這些來自全國的增量，讓上海變得越老越好。

二、上海拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)2022

上海拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)如下：1、房屋補償費。用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；2、周轉(zhuǎn)補償費。用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；3、獎勵性補償費。用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定；4、拆遷補償是拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照相關(guān)法律規(guī)定給予的補償。拆遷補償?shù)姆绞?，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、上海原拆原還補償政策

法律分析：拆遷補償標(biāo)準(zhǔn):(一）被征收房屋價值的補償;(二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:

(一）被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

四、上海2023年拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

上海2023年拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)具體如下：1、房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；2、周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價*宅基地面積加上被拆遷房屋；4、被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。具體計算是（被拆拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼）*被拆除房屋的建筑面積；5、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償，計算公式為（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+價格補貼）*被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。政府征地拆遷流程具體如下：1、實地放線定界，發(fā)布拆遷公告，召開動員會，委托拆遷公司。國土分局會同用地單位聯(lián)系市工地勘測規(guī)劃院按照經(jīng)批準(zhǔn)的勘測定界圖和選擇意見書實地放線定界；征地拆遷工作專班擬定征地拆遷補償安置方案并進(jìn)行公告，組織被征地拆遷人員召開征地拆遷動員會。政府征收小組委托拆遷公司；2、入戶清點丈量。拆遷公司受政府及工程指揮部委托入戶清點丈量，被拆遷戶在原始調(diào)查登記表上簽字確認(rèn)；拆遷公司對入戶調(diào)查的數(shù)據(jù)分戶進(jìn)行整理，建立電子表格；3、協(xié)助征收小組對拆遷戶作動員談判工作。4、合法面積認(rèn)定。征收小組工作人員共同認(rèn)定被拆遷房屋的合法面積及還房面積。特殊情況處理程序：被拆遷戶書面情況說明，村委會簽署明確意見，征收小組集體研究；5、套價核算。拆遷公司根據(jù)實地清點丈量數(shù)據(jù)和征收小組確認(rèn)的合法面積，進(jìn)行套價核算，建立電子表格；6、征收小組確認(rèn)。征收小組工作人員在套價核算表上簽字確認(rèn)；7、被拆遷戶簽字確認(rèn)。被拆遷戶在測算表上簽字確認(rèn)。如有錯漏，由拆遷公司補充調(diào)查，征收小組人員實地核實。拆遷公司建立增補或更正表格，征收小組工作人員在該表上簽字確認(rèn)后，交被拆遷人簽字確認(rèn)；8、拆遷補償公示。政府將被拆遷戶拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)、補償金額、被拆房屋合法面積、還房面積等進(jìn)行公示；9、簽訂協(xié)議。拆遷公司與被拆遷人簽訂《拆遷補償協(xié)議書》，政府征收小組與被拆遷人簽訂《還房協(xié)議書》、《搭住費協(xié)議書》等；10、支付補償費、交房。資金管理部門將房屋拆遷補償費支付給被拆遷戶，被拆遷戶上交土地使用證、交被拆遷房屋。綜上所述，各地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)不一，具體以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)?！痉梢罁?jù)】：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

五、上海市拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：1.拆除居住房屋價格補貼系數(shù)為30%2.套型面積補貼標(biāo)準(zhǔn)為每戶15平方米（建筑面積）。

法律依據(jù)：《上海市普陀區(qū)人民政府關(guān)于確定本區(qū)房屋拆遷套型面積補貼標(biāo)準(zhǔn)及價格補貼系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知》

第一條 套型面積補貼標(biāo)準(zhǔn)　被拆除房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，適用套型面積補貼?！√仔兔娣e補貼按照滿足被拆除房屋基本使用功能的原則，以房屋拆遷許可證核發(fā)之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證計戶。　本區(qū)套型面積補貼標(biāo)準(zhǔn)為每戶15平方米（建筑面積）。

第二條 價格補貼系數(shù)　本區(qū)拆除居住房屋價格補貼系數(shù)為30%。

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投稿：施瑞

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